महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या दृष्टीने डीम्ड कन्व्हेयन्स अर्थात मानीव अभिहस्तांतरण ही सभासदांच्या मालकीहक्काशी संबंधित अत्यंत महत्त्वाची कायदेशीर प्रक्रिया आहे. एखाद्या व्यक्तीने सदनिका खरेदी करून तिची संपूर्ण किंमत अदा केली, ताबा घेतला आणि त्यानंतर सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाली, तरी केवळ सदनिकेचा ताबा मिळाल्यामुळे जमीन व इमारतीवर संस्थेचा संपूर्ण मालकीहक्क निर्माण होत नाही. जमीन व इमारतीतील बांधकाम व्यावसायिकाचा हक्क, मालकी व हितसंबंध संस्थेच्या नावावर कायदेशीररीत्या हस्तांतरित होणे आवश्यक असते. बांधकाम व्यावसायिकाने हे हस्तांतरण करण्यास टाळाटाळ केली किंवा अनावश्यक विलंब केला, तर संस्थेला कायद्याने डीम्ड कन्व्हेयन्सचा मार्ग उपलब्ध करून देण्यात आला आहे.
या प्रक्रियेचा प्रमुख आधार महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क अधिनियम, १९६३ हा आहे. या अधिनियमाचा उद्देश सदनिका खरेदीदारांचे संरक्षण करणे आणि बांधकाम व्यावसायिकाने आपल्या कायदेशीर जबाबदाऱ्या पूर्ण कराव्यात, याची खात्री करणे हा आहे. कलम ३ नुसार बांधकाम व्यावसायिकाने जमिनीचा मालकीहक्क, त्यावरील बोजे, विकासाचे अधिकार आणि संबंधित आवश्यक माहिती खरेदीदारांना देणे अपेक्षित आहे. कलम ४ नुसार सदनिकेच्या विक्रीसाठी लेखी व नोंदणीकृत करार करणे आवश्यक आहे.
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेच्या दृष्टीने कलम १० महत्त्वाचे आहे. आवश्यक परिस्थिती निर्माण झाल्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकाने संस्था स्थापन करण्यासाठी आवश्यक कार्यवाही करणे अपेक्षित आहे. मात्र संस्था स्थापन झाल्यानंतरही जमीन व इमारतीचे अभिहस्तांतरण संस्थेच्या नावावर न झाल्यास सभासदांनी पूर्ण किंमत भरूनही मालमत्तेचा संपूर्ण कायदेशीर मालकीहक्क संस्थेकडे येत नाही. भविष्यातील पुनर्विकास, विकासाचे अधिकार, मालमत्तेची नोंदणी आणि मालकीहक्काची पडताळणी यावेळी यामुळे गंभीर अडचणी निर्माण होऊ शकतात.
कलम ११ हे अभिहस्तांतरणाचे प्रमुख कलम आहे. त्यानुसार बांधकाम व्यावसायिकाने जमीन व इमारतीतील आपला हक्क, मालकी व हितसंबंध संस्थेच्या नावावर हस्तांतरित करून आवश्यक दस्तऐवज करून देणे बंधनकारक आहे. महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क नियम, १९६४ मधील नियम ९ मध्ये अभिहस्तांतरणाच्या कालमर्यादेबाबत तरतूद आहे. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकाने दीर्घकाळ अभिहस्तांतरण न करणे ही कायदेशीरदृष्ट्या योग्य बाब नाही.
बांधकाम व्यावसायिकाने आपली जबाबदारी पार पाडली नाही, तर संस्थेला कलम ११ मधील उपकलम (३) व (४) नुसार सक्षम प्राधिकरणाकडे म्हणजे जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांचेकडे अर्ज करता येतो. कलम ५-अ अंतर्गत नियुक्त सक्षम प्राधिकरण संबंधित जमीनमालक, बांधकाम व्यावसायिक आणि इतर संबंधित व्यक्तींना सुनावणीची संधी देऊन कागदपत्रांची तपासणी करते. जमीनमालकी, नोंदणीकृत करारपत्रे, मंजूर बांधकाम आराखडा आणि इतर पुराव्यांचा विचार करून योग्य प्रकरणात अभिहस्तांतरण प्रमाणपत्र दिले जाते. त्यानंतर मुद्रांक जिल्हाधिकारी यांचेकडून त्या प्रमाणपत्रकाचा अभिनिर्णय करून घ्यावा लागतो व त्यानंतर आवश्यक दस्तऐवजाची नोंदणी दुय्यम निबंधक यांचेकडे करता येते. बांधकाम व्यावसायिकाची स्वाक्षरी किंवा सहकार्य उपलब्ध नसले तरी ही प्रक्रिया करता येते; म्हणूनच तिला एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरण म्हणतात.
या प्रक्रियेसाठी संस्थेने नोंदणी प्रमाणपत्र, सात-बारा उतारा किंवा मिळकत पत्रिका, विकसन करारपत्र, अधिकारपत्र, सदनिकाधारकांची नोंदणीकृत करारपत्रे, मंजूर बांधकाम आराखडा, वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र, मालकीहक्काचा शोध अहवाल आणि बांधकाम व्यावसायिकास केलेला पत्रव्यवहार अशी कागदपत्रे व्यवस्थित तयार ठेवणे आवश्यक आहे.
कलम ११-अ मुळे स्थावर संपदा नियमन व विकास अधिनियम, २०१६ अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पांमध्येही महत्त्वाची तरतूद उपलब्ध झाली आहे. प्रवर्तकाने त्या अधिनियमातील कलम १७ नुसार मालकीहक्काचे हस्तांतरण केले नाही, तर सदनिकाधारक व त्यांची सोसायटी एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणाच्या प्रक्रियेचा आधार घेऊ शकते.
अभिहस्तांतरणामुळे संस्थेचा जमीन व इमारतीवरील मालकीहक्क अधिक स्पष्ट व सुरक्षित होतो. विशेषतः पुनर्विकासाच्या वेळी याचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. म्हणून “सदनिकेचा ताबा मिळणे म्हणजे संपूर्ण मालकीहक्क मिळणे नव्हे; जमीन आणि इमारतीचा कायदेशीर मालकीहक्क संस्थेच्या नावावर येणे तितकेच आवश्यक आहे.” बांधकाम व्यावसायिकाने अभिहस्तांतरणास विलंब केल्यास संस्थेने कलम ५-अ, १०, ११, ११-अ आणि नियम ९ यांचा आधार घेऊन कायदेशीर कार्यवाही करणे आवश्यक आहे. डीम्ड कन्व्हेयन्स ही केवळ प्रशासकीय प्रक्रिया नसून सदनिकाधारकांच्या सामूहिक मालकीहक्काला कायदेशीर पूर्णत्व देणारी प्रभावी वैधानिक व्यवस्था आहे.
ॲड. अभिषेक खोत, सांगली
मो. 9960661657
Comments
Post a Comment