महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्था या केवळ निवासी इमारतींचे व्यवस्थापन करणाऱ्या संस्था नसून सहकार, लोकशाही, पारदर्शकता आणि सामूहिक जबाबदारी या तत्त्वांवर उभारलेल्या सामाजिक संस्था आहेत. राज्यातील लाखो कुटुंबांचे दैनंदिन जीवन या संस्थांशी निगडित आहे. या संस्थांचे व्यवस्थापन महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० आणि महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ यांच्या आधारे चालते.
बदलत्या काळानुसार गृहनिर्माण संस्थांसमोर निर्माण झालेल्या नवीन आव्हानांचा विचार करून महाराष्ट्र शासनाने दि. १८ जून २०२६ रोजी महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम, २०२६ अधिसूचित केले. या सुधारणांद्वारे नियमांमध्ये प्रकरण अकरा-ब समाविष्ट करण्यात आले असून नियम १०६(क)-१ ते १०६(क)-१४ द्वारे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रक्रियात्मक चौकट निर्माण करण्यात आली आहे. तसेच अधिनियमातील कलम १५४(ब) मालिकेतील तरतुदींच्या प्रभावी अंमलबजावणीसाठी आवश्यक नियमात्मक आधार देण्यात आला आहे.
या सुधारणांचा उद्देश केवळ नवीन नियम लागू करणे नसून संस्थांचे प्रशासन अधिक पारदर्शक, उत्तरदायी, तंत्रज्ञानाभिमुख आणि सभासदकेंद्रित करणे हा आहे. गेल्या काही वर्षांत पुनर्विकास, थकीत देखभाल शुल्क, आर्थिक अपारदर्शकता, सर्वसाधारण सभा, अभिलेख व्यवस्थापन आणि व्यवस्थापन समितीच्या कामकाजाबाबत मोठ्या प्रमाणावर वाद निर्माण होत होते. अनेक विषयांवर स्पष्ट नियम नसल्याने शासनाच्या परिपत्रकांवर किंवा न्यायालयीन निर्णयांवर अवलंबून राहावे लागत होते. नवीन नियमावलीने या उणिवा मोठ्या प्रमाणात दूर करण्याचा प्रयत्न केला आहे.
पूर्वी गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र आणि सुसंगत नियमांची कमतरता होती. महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ मधील सर्वसाधारण नियमांचा वापर करून संस्थांचे कामकाज चालत असे. पुनर्विकास, डिजिटल प्रशासन, अभिलेखांचे व्यवस्थापन, सभांच्या पद्धती, आर्थिक शिस्त यांसारख्या विषयांवर स्पष्ट प्रक्रिया नव्हती. त्यामुळे वेगवेगळ्या निबंधक कार्यालयांमध्ये वेगवेगळ्या पद्धतीने नियमांची अंमलबजावणी होत असल्याचे दिसून येत असे. नवीन नियमावलीमुळे या सर्व विषयांसाठी एकसमान आणि स्पष्ट कार्यपद्धती उपलब्ध झाली आहे.
नवीन नियमांतील सर्वांत महत्त्वाचा बदल म्हणजे गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रकरण अकरा-ब समाविष्ट करणे. नियम १०६(क)-१ ते १०६(क)-१४ मध्ये सभासदत्व, व्यवस्थापन समितीचे कामकाज, आर्थिक व्यवस्थापन, सर्वसाधारण सभा, अभिलेखांचे जतन, पुनर्विकास आणि इतर प्रशासकीय प्रक्रियांना अधिक स्पष्ट स्वरूप देण्यात आले आहे. त्यामुळे भविष्यात नियमांच्या अर्थाबाबतचा संभ्रम कमी होण्यास मदत होईल.
कलम ७३ नुसार संस्थेचे व्यवस्थापन हे व्यवस्थापन समितीकडे असते. नवीन नियमांमुळे समितीच्या जबाबदाऱ्या अधिक स्पष्ट झाल्या आहेत. वेळेत वार्षिक सर्वसाधारण सभा घेणे, अंदाजपत्रक तयार करणे, लेखापरीक्षण पूर्ण करणे, सभेचे इतिवृत्त अचूकपणे नोंदविणे, सभासदांना आवश्यक माहिती उपलब्ध करून देणे आणि निधीचा कायदेशीर वापर करणे या जबाबदाऱ्यांवर विशेष भर देण्यात आला आहे. तसेच कलम ७५ अंतर्गत वार्षिक सर्वसाधारण सभेचे महत्त्व अधिक अधोरेखित करण्यात आले असून कलम ८१ नुसार लेखापरीक्षण वेळेत पूर्ण करणे ही संस्थेची मूलभूत जबाबदारी आहे.
नवीन नियमावलीतील आणखी एक महत्त्वाचा बदल म्हणजे तंत्रज्ञानाचा वाढता वापर. ऑनलाइन किंवा संमिश्र पद्धतीने (प्रत्यक्ष व ऑनलाइन) सर्वसाधारण सभा घेण्यास मान्यता देण्यात आली आहे. त्यामुळे परदेशात किंवा इतर शहरांत वास्तव्यास असलेल्या सभासदांनाही निर्णयप्रक्रियेत सहभागी होण्याची संधी मिळणार आहे. तसेच अभिलेखांचे इलेक्ट्रॉनिक स्वरूपात जतन आणि सभासदांशी डिजिटल माध्यमातून संवाद साधण्यास प्रोत्साहन देण्यात आले आहे.
देखभाल शुल्काच्या थकबाकीचा प्रश्न हा जवळपास प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेसमोरील गंभीर प्रश्न आहे. काही सभासद दीर्घकाळ शुल्क भरत नसल्यामुळे संस्थेच्या आर्थिक स्थितीवर परिणाम होतो. लिफ्टची देखभाल, सुरक्षा व्यवस्था, स्वच्छता, वीज, पाणी आणि दुरुस्तीची कामे अडचणीत येतात. नवीन नियमांनुसार थकीत देखभाल शुल्कावर वार्षिक बारा टक्क्यांपर्यंत व्याज आकारण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. पूर्वी अनेक संस्थांमध्ये उपविधींनुसार वेगवेगळे व्याजदर आकारले जात असल्याने वाद निर्माण होत असत. नवीन तरतुदीमुळे या बाबतीत अधिक स्पष्टता निर्माण झाली आहे.
आर्थिक व्यवस्थापनातही महत्त्वपूर्ण सुधारणा करण्यात आली आहे. सिंकिंग फंड (भविष्यातील मोठ्या दुरुस्तीसाठी राखीव निधी), दुरुस्ती निधी, राखीव निधी यांचे योग्य नियोजन, त्यांचा कायदेशीर वापर आणि आर्थिक व्यवहारांची पारदर्शक नोंद ठेवण्यावर भर देण्यात आला आहे. प्रत्येक आर्थिक व्यवहाराची नोंद, वेळेत लेखापरीक्षण आणि सभासदांना माहिती उपलब्ध करून देण्यामुळे संस्थांवरील विश्वास अधिक दृढ होईल.
पुनर्विकास हा आज अनेक गृहनिर्माण संस्थांसाठी महत्त्वाचा विषय आहे. जुन्या व्यवस्थेत विकासकांवर पूर्ण अवलंबून राहिल्यामुळे अनेक प्रकल्प रखडत होते. नवीन नियमावलीत स्वयं-पुनर्विकास या संकल्पनेला प्रोत्साहन देण्यात आले असून संस्थांना स्वतःच्या नियंत्रणाखाली पुनर्विकास करण्यासाठी अधिक स्पष्ट प्रक्रिया उपलब्ध करून देण्यात आली आहे. यामुळे निर्णयप्रक्रियेत सभासदांचा सहभाग वाढेल आणि पुनर्विकास अधिक पारदर्शक होण्यास मदत होईल.
नवीन नियमांमुळे सभासदांचे अधिकारही अधिक प्रभावी झाले आहेत. संस्थेच्या आर्थिक व्यवहारांची माहिती मिळविणे, अभिलेखांची पाहणी करणे, सर्वसाधारण सभेत सहभागी होणे, कायद्यानुसार निर्णयांना आव्हान देणे आणि संस्थेच्या कामकाजात सक्रिय सहभाग घेणे हे अधिकार अधिक स्पष्ट झाले आहेत. त्याचबरोबर वेळेवर देखभाल शुल्क भरणे, उपविधींचे पालन करणे आणि संस्थेच्या मालमत्तेचे संरक्षण करणे ही सभासदांची कर्तव्येही तितकीच महत्त्वाची आहेत.
जुन्या आणि नव्या व्यवस्थेची तुलना केली असता, पूर्वी स्वतंत्र नियमांचा अभाव, तंत्रज्ञानाचा मर्यादित वापर, पुनर्विकासासाठी स्पष्ट प्रक्रिया नसणे आणि आर्थिक व्यवस्थापनातील अस्पष्टता या प्रमुख उणिवा होत्या. नवीन नियमावलीने या बाबींमध्ये लक्षणीय सुधारणा करून अधिक पारदर्शक, जबाबदार आणि एकसमान प्रशासनाची दिशा दिली आहे.
तथापि, काही सुधारणा अद्याप आवश्यक आहेत. डीम्ड कन्व्हेयन्सचा आदेश मिळाल्यानंतर पुन्हा स्वतंत्र मूल्यनिर्धारण (ॲडज्युडिकेशन) करण्याची आवश्यकता समाप्त करण्यात यावी. उपनिबंधक कार्यालयातील सर्व प्रक्रिया पूर्णपणे ऑनलाइन व्हाव्यात. पुनर्विकासासाठी निश्चित कालमर्यादा असावी. व्यवस्थापन समितीच्या सदस्यांसाठी नियमित प्रशिक्षण अनिवार्य करावे आणि गृहनिर्माण संस्थांच्या वादांसाठी स्वतंत्र विशेष न्यायाधिकरण स्थापन करण्याचाही विचार होणे आवश्यक आहे.
एकंदरीत पाहता, नवीन नियमावली ही सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या प्रशासनात गुणात्मक बदल घडवून आणणारी सुधारणा आहे. कलम ७३, कलम ७५, कलम ८१ आणि कलम १५४(ब) मालिकेतील तरतुदींना प्रक्रियात्मक बळ देत या नियमांनी पारदर्शकता, आर्थिक शिस्त, तंत्रज्ञानाधारित प्रशासन आणि सभासदांचा सहभाग यांना नवी दिशा दिली आहे. मात्र कोणताही कायदा त्याच्या प्रभावी अंमलबजावणीमुळेच यशस्वी ठरतो. जागरूक सभासद, जबाबदार पदाधिकारी आणि सक्षम प्रशासकीय यंत्रणा यांच्या समन्वयातूनच या नियमावलीचा खरा उद्देश साध्य होईल. सहकाराची मूलभूत मूल्ये जपत आधुनिक, पारदर्शक आणि उत्तरदायी गृहनिर्माण संस्थांची उभारणी करण्याच्या दिशेने ही नियमावली निश्चितच एक महत्त्वपूर्ण टप्पा ठरेल.
ॲड. अभिषेक खोत
मो. 9960661657
उत्कष्ठ माहिती
ReplyDelete