आजच्या घडीला महाराष्ट्रात जुन्या आणि जीर्ण झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाला मोठी गती मिळत आहे. वाढते शहरीकरण, आधुनिक सुविधा, सुरक्षित बांधकाम आणि मालमत्तेच्या मूल्यात होणारी वाढ यामुळे अनेक संस्था पुनर्विकासाचा पर्याय स्वीकारत आहेत. परंतु, पुनर्विकासाच्या अनेक प्रकल्पांमध्ये विकासक आणि सभासद यांच्यात निर्माण होणारे वाद, प्रकल्पातील विलंब, आर्थिक नुकसान आणि न्यायालयीन खटले यामागील प्रमुख कारण म्हणजे पुनर्विकासाच्या सुरुवातीला तयार करण्यात आलेला अपुरा, अस्पष्ट किंवा एकतर्फी समझोता लेख. म्हणूनच समझोता लेख हा केवळ प्राथमिक करार नसून संपूर्ण पुनर्विकास प्रक्रियेचा भक्कम पाया आहे. या दस्तऐवजामध्ये सभासदांचे हक्क, विकासकाच्या जबाबदाऱ्या आणि भविष्यातील संभाव्य वाद टाळण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व अटी स्पष्टपणे नमूद करणे अत्यंत आवश्यक आहे.
समझोता लेख आणि विकास करार यांतील फरक प्रत्येक सभासदाने समजून घेणे आवश्यक आहे. समझोता लेख हा प्रारंभिक सामंजस्याचा दस्तऐवज असतो, तर विकास करार हा कायदेशीरदृष्ट्या बंधनकारक करार असतो. त्यामुळे समझोता लेखातील प्रत्येक लाभदायक अट पुढे होणाऱ्या विकास करारात समाविष्ट झाली आहे का, याची खात्री करून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. अनेक वेळा सुरुवातीला मान्य केलेल्या अटी अंतिम करारातून वगळल्या जातात आणि त्याचा तोटा थेट सभासदांना सहन करावा लागतो. म्हणूनच कोणत्याही करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी स्वतंत्र कायदेतज्ज्ञांकडून त्याची तपासणी करून घेणे आवश्यक आहे.
पुनर्विकासामध्ये आर्थिक सुरक्षिततेला सर्वोच्च प्राधान्य दिले पाहिजे. विकासकाकडून प्रकल्प खर्चाच्या किमान वीस टक्के रकमेची बिनशर्त आणि अपरिवर्तनीय बँक हमी घेणे आवश्यक आहे. तसेच प्रकल्पासाठी स्वतंत्र संरक्षित बँक खाते उघडून सर्व आर्थिक व्यवहार त्याच खात्यामार्फत करण्याची अट असावी. यामुळे प्रकल्पासाठी जमा झालेल्या निधीचा इतर कारणांसाठी वापर होण्याची शक्यता कमी होते. प्रत्येक सभासदाला स्वतंत्र राखीव निधी, स्थलांतर खर्च, तात्पुरत्या निवासासाठी भाडे आणि त्या भाड्यात दरवर्षी वाढ मिळण्याची स्पष्ट तरतूद असावी. तात्पुरत्या निवासासाठीचे भाडे वेळेवर न दिल्यास त्यावर व्याज देण्याची अटही समझोता लेखात समाविष्ट केली पाहिजे. तसेच अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांक शुल्क, विकास शुल्क किंवा इतर कोणतीही सरकारी आकारणी सभासदांकडून वसूल केली जाणार नाही, असे स्पष्ट नमूद केले पाहिजे.
पुनर्विकास प्रकल्प वेळेत पूर्ण होणे हे सभासदांच्या दृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचे असते. त्यामुळे बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र, रेरा नोंदणी आणि भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्याशिवाय ताबा देणे किंवा स्वीकारणे टाळावे. विकासकाने प्रकल्प निश्चित मुदतीत पूर्ण न केल्यास प्रत्येक महिन्यासाठी आर्थिक दंड आकारण्याची तरतूद असावी. जर विकासकाने काम थांबविले, प्रकल्प अर्धवट सोडला किंवा अवाजवी विलंब केला, तर सभासदांना नवीन विकासक नेमण्याचा तसेच आवश्यक असल्यास विकास करार रद्द करण्याचा अधिकार समझोता लेखामध्ये स्पष्टपणे नमूद केला पाहिजे.
आज अनेक करारांमध्ये अपरिहार्य परिस्थितीची तरतूद अतिशय व्यापक स्वरूपात लिहिली जाते. प्रत्यक्षात पूर, भूकंप, युद्ध, महामारी किंवा शासनाने घातलेले निर्बंध यांसारख्या खऱ्या अर्थाने अनपेक्षित घटनांनाच मुदतवाढ देण्याचा आधार मानला पाहिजे. कोणत्याही किरकोळ कारणासाठी विकासकाला मुदतवाढ मिळेल, अशी अस्पष्ट तरतूद टाळली पाहिजे. तसेच अशा परिस्थितीत किती कालावधीची मुदतवाढ मिळेल आणि त्याचा सभासदांवर काय परिणाम होईल, हेही स्पष्टपणे नमूद केले पाहिजे.
फ्लॅटच्या क्षेत्रफळाबाबत कोणतीही संदिग्धता राहता कामा नये. नवीन मिळणारे कार्पेट क्षेत्रफळ स्पष्ट नमूद करावे. पुनर्विकास पूर्ण झाल्यानंतर संयुक्त मोजणी करून त्याचा पंचनामा तयार करावा. नवीन फ्लॅटचे क्षेत्रफळ कमी आढळल्यास बाजारभावानुसार नुकसानभरपाई देण्याची तरतूद असावी. शक्य असल्यास पूर्वीच्या मजल्यावर किंवा त्यापेक्षा चांगल्या मजल्यावर आणि पूर्वीच्या दिशेनुसार फ्लॅट देण्यास प्राधान्य दिले पाहिजे. फ्लॅटचे वाटप पूर्णपणे पारदर्शक पद्धतीने, आवश्यक असल्यास चित्रफीत चित्रीकरणासह सोडत काढून करण्यात यावे.
वाहनतळ आणि सामाईक सुविधांबाबतही स्पष्ट अटी असणे आवश्यक आहे. प्रत्येक विद्यमान सभासदाला किमान एक कायमस्वरूपी वाहनतळ मिळावा. मोठ्या चारचाकी वाहनांसाठी योग्य आकाराचे वाहनतळ, दुचाकी वाहनांसाठी स्वतंत्र जागा आणि पाहुण्यांसाठी एखादे कॉमन वाहनतळ यांची व्यवस्था असावी. वाहनतळाची विक्री किंवा तृतीय पक्षाकडे हस्तांतरण करता येणार नाही, अशी अट असावी. टेरेस, प्रवेशदालने, साठवण कक्ष, मोकळी जागा आणि इतर सर्व सामाईक सुविधा या संस्थेच्या मालकीच्या राहतील, हे स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे. भविष्यात मिळणाऱ्या अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांक, विकास हक्क हस्तांतरण किंवा इतर विकास लाभांमध्ये सभासदांचाही समान हक्क राहील, ही अत्यंत महत्त्वाची अट समझोता लेखात समाविष्ट केली पाहिजे.
विकासकाने प्रकल्पावरील हक्क इतर कोणत्याही कंपनीकडे हस्तांतरित करणे किंवा प्रकल्पावर बँकेचे कर्ज घेणे या बाबतीतही कठोर अटी असाव्यात. किमान पंचाहत्तर टक्के सभासदांची लेखी संमती घेतल्याशिवाय विकास हक्कांचे हस्तांतरण करता येणार नाही. प्रकल्पावर कर्ज घेतले तरी सभासदांच्या पुनर्वसनाच्या हक्कांवर कोणताही परिणाम होणार नाही, याची स्पष्ट हमी करारात असावी. तसेच विकास हक्क हस्तांतरित झाल्यानंतरही मूळ विकासकाची जबाबदारी कायम राहील, असे स्पष्ट नमूद केले पाहिजे.
बांधकामाच्या गुणवत्तेबाबत कोणतीही तडजोड स्वीकारता कामा नये. वापरण्यात येणाऱ्या सर्व साहित्याचे उत्पादक आणि दर्जा करारात स्पष्ट नमूद करावा. समतुल्य दर्जाचे साहित्य वापरण्यासाठी सभासदांची पूर्वसंमती घेणे बंधनकारक असावे. संरचनात्मक दोष, जलरोधक कामे, लिफ्ट, जलवाहिन्या, विद्युत व्यवस्था आणि इतर कामांसाठी स्वतंत्र दोषदुरुस्ती हमी कालावधी निश्चित करावा. स्वतंत्र संरचनात्मक अभियंत्याकडून बांधकामाची तपासणी करून त्याचा अहवाल सभासदांना उपलब्ध करून देणेही आवश्यक आहे.
पारदर्शकता ही यशस्वी पुनर्विकासाची गुरुकिल्ली आहे. मंजूर नकाशे, बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र, भोगवटा प्रमाणपत्र, रेरा नोंदणी प्रमाणपत्र, मालकी हक्क प्रमाणपत्र, ना हरकत प्रमाणपत्र आणि इतर सर्व महत्त्वाच्या कागदपत्रांच्या प्रमाणित प्रती सभासदांना देणे बंधनकारक असावे. प्रत्येक महिन्याला प्रकल्प प्रगती अहवाल सादर करावा. सर्व बैठकींचे इतिवृत्त, उपस्थिती नोंद आणि ध्वनीचित्रमुद्रण जतन केले पाहिजे. संस्थेने स्वतःचा स्वतंत्र वकील नेमून प्रत्येक कागदपत्राची तपासणी करून घ्यावी.
पुनर्विकासाच्या संपूर्ण प्रक्रियेवर सभासदांचे नियंत्रण राहण्यासाठी स्वतंत्र पुनर्विकास देखरेख समिती स्थापन करणे आवश्यक आहे. इमारतीच्या आराखड्यातील बदल, अतिरिक्त चटई क्षेत्र निर्देशांकाचा वापर, विकास हक्कांचे हस्तांतरण, गहाण व्यवहार किंवा प्रकल्पातील कोणताही महत्त्वाचा बदल करण्यासाठी किमान पंचाहत्तर टक्के सभासदांची लेखी संमती घेणे बंधनकारक असावे. सर्व महत्त्वाचे निर्णय सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीनेच घेतले गेले पाहिजेत. प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत जमिनीचे आणि सामाईक क्षेत्राचे हस्तांतरण संस्थेच्या नावावर करणे ही विकासकाची जबाबदारी असावी. तसेच विकासक दिवाळखोर झाला, त्याचा व्यवसाय बंद पडला किंवा प्रकल्प अपूर्ण राहिला, तर सभासदांना नवीन विकासक नेमून प्रकल्प पूर्ण करण्याचा संपूर्ण अधिकार असावा.
याशिवाय समझोता लेखामध्ये वाद निवारणाची स्पष्ट पद्धत नमूद करणे आवश्यक आहे. मध्यस्थी, लवाद किंवा सक्षम न्यायालय यांपैकी कोणत्या मार्गाने वाद सोडवले जातील, याची स्पष्ट तरतूद असावी. कोणत्याही सभासदाने घाईघाईने करारावर स्वाक्षरी करू नये. समझोता लेख आणि विकास कराराचा मसुदा सर्व सभासदांना पुरेसा वेळ देऊन उपलब्ध करून द्यावा. प्रत्येक कलम समजून घेतल्यानंतरच मंजुरी द्यावी. तोंडी दिलेली आश्वासने नव्हे, तर लेखी स्वरूपातील अटीच भविष्यात कायदेशीर संरक्षण देऊ शकतात, हे कायम लक्षात ठेवले पाहिजे.
शेवटी एवढेच म्हणता येईल की, पुनर्विकास हा केवळ नवीन इमारत उभारण्याचा प्रकल्प नसून प्रत्येक सभासदाच्या आयुष्यभराच्या कष्टाची कमाई आणि मालमत्तेच्या सुरक्षिततेशी संबंधित विषय आहे. त्यामुळे समझोता लेख हा साधा दस्तऐवज नसून सभासदांच्या आर्थिक, कायदेशीर आणि मालमत्तेच्या हक्कांचे प्रभावी संरक्षण करणारे सुरक्षा कवच आहे. सक्षम कायदेतज्ज्ञ, वास्तुविशारद, सनदी लेखापाल आणि संरचनात्मक अभियंता यांच्या मार्गदर्शनाखाली तयार केलेला सर्वसमावेशक, स्पष्ट आणि कायदेशीरदृष्ट्या सक्षम समझोता लेख हा यशस्वी, पारदर्शक आणि वादमुक्त पुनर्विकासाचा खरा पाया ठरतो. त्यामुळे कोणत्याही आकर्षक आश्वासनांपेक्षा सक्षम, सविस्तर आणि सभासदहिताचा समझोता लेख अधिक महत्त्वाचा आहे.
ॲड. अभिषेक खोत, सांगली
मो. 9960661657
महत्वपूर्ण माहिती.. मनापासून धन्यवाद
ReplyDelete