घोषणापत्रातील (Deed of Declaration) अन्यायकारक अटी : फ्लॅटधारकांच्या हक्कांवर घाला की विकासकांचा अतिरेक?

घर हे प्रत्येक व्यक्तीच्या आयुष्यातील सर्वात महत्त्वाचे स्वप्न असते. आपल्या आयुष्यभराच्या कष्टाची कमाई खर्च करून नागरिक घर खरेदी करतात. घर खरेदी करताना फ्लॅटधारक अनेक कायदेशीर कागदपत्रांवर स्वाक्षऱ्या करतात. यामध्ये विक्री करार, ताबा पत्र, सोसायटीशी संबंधित कागदपत्रे आणि घोषणापत्र (Deed of Declaration) यांचा समावेश असतो. परंतु अनेक वेळा या कागदपत्रांमधील काही अटी इतक्या गुंतागुंतीच्या आणि तांत्रिक स्वरूपाच्या असतात की सामान्य नागरिक त्यांचे परिणाम समजून घेऊ शकत नाहीत. विशेषतः घोषणापत्रामध्ये समाविष्ट करण्यात येणाऱ्या काही अटी भविष्यातील FSI, TDR आणि विकास हक्कांबाबत फ्लॅटधारकांच्या हिताला बाधा पोहोचविणाऱ्या असल्याचे दिसून येत आहे. त्यामुळे हा विषय आज राज्यातील लाखो फ्लॅटधारकांसाठी अत्यंत महत्त्वाचा बनला आहे.

घोषणापत्राचे स्वरूप आणि महत्त्व

घोषणापत्र (Deed of Declaration) हा महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप ॲक्ट अंतर्गत तयार केला जाणारा महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. या दस्तऐवजात प्रकल्पाची माहिती, अपार्टमेंटधारकांचे हक्क, सामायिक सुविधा, व्यवस्थापनाची पद्धत आणि इतर अनेक बाबी नमूद केलेल्या असतात. हा दस्तऐवज भविष्यातील मालकी हक्कांचे स्वरूप निश्चित करणारा असल्यामुळे त्याचे कायदेशीर महत्त्व अत्यंत मोठे आहे.

मात्र अनेक विकासक या घोषणापत्रात अशा अटी समाविष्ट करतात की भविष्यात शासन, महानगरपालिका किंवा इतर प्राधिकरणांकडून उपलब्ध होणारा अतिरिक्त FSI, TDR अथवा इतर विकास लाभ यावरील सर्व हक्क विकासकाकडेच राहतील. अशा अटींमुळे फ्लॅटधारक आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे भविष्यातील अधिकार मर्यादित होतात.

FSI, TDR आणि विकास हक्कांचे महत्त्व

एफएसआय (Floor Space Index) म्हणजे जमिनीच्या क्षेत्रफळाच्या तुलनेत किती बांधकाम करता येईल याचे प्रमाण. टीडीआर (Transferable Development Rights) म्हणजे विकास हक्कांचे हस्तांतरण. शासनाच्या विविध धोरणांमुळे, विकास आराखड्यातील बदलांमुळे किंवा विशेष सवलतींमुळे भविष्यात एखाद्या प्रकल्पाला अतिरिक्त विकास क्षमता प्राप्त होऊ शकते.

या अतिरिक्त विकास क्षमतेमुळे संबंधित मालमत्तेचे मूल्य मोठ्या प्रमाणात वाढू शकते. पुनर्विकासाच्या वेळी अतिरिक्त FSI किंवा TDR चा लाभ मिळाल्यास फ्लॅटधारकांना अधिक क्षेत्रफळ, आर्थिक लाभ किंवा इतर सुविधा मिळण्याची शक्यता असते. त्यामुळे हे हक्क अत्यंत मौल्यवान मानले जातात.

अन्यायकारक अटींचे परिणाम

अनेक घोषणापत्रांमध्ये विकासक भविष्यातील सर्व विकास हक्क स्वतःकडे राखून ठेवण्याचा प्रयत्न करतात. अशा अटींचे परिणाम दूरगामी आणि गंभीर असतात.

प्रथम, फ्लॅटधारकांनी संबंधित जमिनीतील अविभाज्य हिस्सा विकत घेतलेला असतानाही त्यांना भविष्यातील विकास लाभांपासून वंचित ठेवले जाते. दुसरे म्हणजे, पुनर्विकासाच्या वेळी सोसायटीला मिळू शकणारा अतिरिक्त फायदा विकासकाकडे वळण्याचा धोका निर्माण होतो. तिसरे म्हणजे, बहुसंख्य नागरिकांना FSI, TDR आणि विकास हक्क यांची तांत्रिक माहिती नसल्यामुळे ते अशा अटी नकळत स्वीकारतात. चौथे म्हणजे, या अटी एकतर्फी स्वरूपाच्या असल्यामुळे करारातील समानतेच्या तत्त्वाला धक्का पोहोचतो.

कायदेशीर आणि नैतिक पैलू

भारतीय करार कायद्याचा मूलभूत सिद्धांत असा आहे की करार हा न्याय्य, पारदर्शक आणि परस्पर संमतीवर आधारित असावा. एखाद्या पक्षाकडे संपूर्ण नियंत्रण आणि दुसऱ्या पक्षाकडे पर्याय नसल्यास अशा करारातील अटींना अन्यायकारक (Unfair Contractual Clauses) मानले जाऊ शकते.

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ॲक्ट (MOFA), महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप ॲक्ट आणि महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम यांचा उद्देश फ्लॅटधारकांच्या हिताचे संरक्षण करणे हा आहे. त्यामुळे भविष्यातील सर्व विकास हक्क विकासकाकडेच राहतील अशा अटी या कायद्यांच्या उद्दिष्टांशी विसंगत असल्याचा युक्तिवाद केला जाऊ शकतो.

शासनाच्या हस्तक्षेपाची आवश्यकता

आज राज्यातील हजारो गृहनिर्माण प्रकल्पांमध्ये अशा प्रकारच्या अटी आढळून येतात. त्यामुळे शासनाने या विषयाकडे गांभीर्याने पाहणे आवश्यक आहे. शासनाने स्पष्ट परिपत्रक काढून भविष्यातील FSI, TDR आणि विकास हक्कांवरील एकतर्फी दावे रोखले पाहिजेत. तसेच अशा अटींना अन्यायकारक करार अटी म्हणून घोषित करण्याचाही विचार करावा.

याशिवाय घोषणापत्रासाठी प्रमाणित नमुना (Standard Model Format) तयार करून त्यामध्ये फ्लॅटधारकांच्या हिताचे संरक्षण करणाऱ्या अटी बंधनकारक करणे आवश्यक आहे. नोंदणी अधिकारी आणि संबंधित प्राधिकरणांनी देखील अशा दस्तऐवजांची तपासणी करून नागरिकांच्या हक्कांचे रक्षण करण्याची जबाबदारी स्वीकारली पाहिजे.

नागरिकांची जबाबदारी

फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या प्रत्येक नागरिकाने घोषणापत्र आणि इतर कायदेशीर कागदपत्रे काळजीपूर्वक वाचली पाहिजेत. आवश्यक असल्यास कायदेशीर तज्ज्ञांचा सल्ला घ्यावा. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी देखील आपल्या सदस्यांमध्ये जागरूकता निर्माण करून विकास हक्कांबाबत योग्य माहिती उपलब्ध करून दिली पाहिजे.

घर खरेदी करणारा नागरिक केवळ फ्लॅट विकत घेत नाही, तर त्या जमिनीतील आणि प्रकल्पातील आपल्या हक्कांचाही हिस्सा विकत घेत असतो. त्यामुळे भविष्यात उपलब्ध होणारे FSI, TDR आणि इतर विकास लाभ यांवर त्याचा न्याय्य हक्क असणे स्वाभाविक आहे. घोषणापत्रामधील एकतर्फी आणि अन्यायकारक अटींच्या माध्यमातून हे हक्क हिरावून घेणे ही केवळ कायदेशीर नव्हे तर नैतिकदृष्ट्याही गंभीर बाब आहे.

लोकशाही व्यवस्थेत शासनाचे कर्तव्य नागरिकांच्या मालमत्ता हक्कांचे संरक्षण करणे हे आहे. त्यामुळे घोषणापत्रातील अशा अन्यायकारक अटींवर नियंत्रण आणणे, आवश्यक कायदेशीर सुधारणा करणे आणि फ्लॅटधारकांच्या भविष्यातील विकास हक्कांचे संरक्षण करणे ही काळाची गरज आहे. नागरिक, सहकारी संस्था, कायदेतज्ज्ञ आणि शासन यांनी संयुक्तपणे प्रयत्न केल्यासच या समस्येवर प्रभावी तोडगा निघू शकतो आणि लाखो फ्लॅटधारकांचे हक्क सुरक्षित राहू शकतात.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657