सोसायटी पुनर्विकास : संधी, कायदेशीर जबाबदाऱ्या आणि सभासदांची सजग भूमिका

आजच्या वेगाने बदलणाऱ्या शहरी जीवनशैलीमध्ये गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाचा विषय अत्यंत महत्त्वाचा ठरत आहे. महाराष्ट्रातील मुंबई, पुणे, ठाणे, नवी मुंबई, कोल्हापूर, सांगली यांसारख्या शहरांमध्ये अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्था तीस ते पन्नास वर्षांपूर्वी उभारण्यात आलेल्या आहेत. काळाच्या ओघात या इमारतींमध्ये संरचनात्मक कमकुवतपणा, गळती, अपुरी पार्किंग व्यवस्था, लिफ्ट व आधुनिक सुरक्षाव्यवस्थेचा अभाव अशा विविध समस्या निर्माण होतात. अशा परिस्थितीत पुनर्विकास हा केवळ पर्याय नसून अनेकदा गरज बनतो. मात्र पुनर्विकास ही फक्त नवीन इमारत उभारण्याची प्रक्रिया नसून ती कायदेशीर, आर्थिक आणि सामाजिकदृष्ट्या अत्यंत संवेदनशील बाब आहे. योग्य नियोजन आणि कायदेशीर दक्षता नसल्यास ही सुवर्णसंधी मोठ्या अडचणीचे कारण ठरू शकते.

पुनर्विकास म्हणजे जुन्या इमारती पाडून त्याच जागेवर आधुनिक सुविधांनी सुसज्ज, सुरक्षित आणि अधिक दर्जेदार नवीन इमारती उभारणे. या प्रक्रियेमुळे सभासदांना अधिक क्षेत्रफळ, आधुनिक सुविधा, पार्किंग, लिफ्ट, अग्निसुरक्षा यंत्रणा, सीसीटीव्ही सुरक्षा आणि अधिक चांगली जीवनशैली मिळू शकते. परंतु या सर्व फायद्यांसोबत काही धोकेही असतात. चुकीचा विकासक निवडणे, अस्पष्ट करार करणे किंवा कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन न करणे यामुळे संस्था वर्षानुवर्षे न्यायालयीन वादात अडकू शकते.

पुनर्विकासाची संपूर्ण प्रक्रिया विविध कायदे आणि नियमांच्या चौकटीत पार पडते. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६०, महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क अधिनियम (MOFA), स्थावर संपदा नियमन कायदा (RERA), महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगररचना अधिनियम (MRTP) आणि भारतीय करार अधिनियम १८७२ हे या प्रक्रियेचे प्रमुख आधार आहेत. विशेषतः महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाच्या कलम ७९-अ अंतर्गत शासनाने पुनर्विकासासाठी सविस्तर मार्गदर्शक सूचना दिलेल्या आहेत. या सूचनांनुसार संपूर्ण प्रक्रिया पारदर्शक, सभासदांच्या सहभागातून आणि निश्चित पद्धतीने पार पडणे आवश्यक आहे.

पुनर्विकासाची प्रक्रिया सर्वप्रथम अधिकृत संरचनात्मक अभियंत्याकडून इमारतीची तपासणी करून सुरू होते. जर इमारत धोकादायक किंवा जीर्ण झाल्याचे स्पष्ट झाले, तर विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावली जाते. या सभेत पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मांडला जातो. किमान एक-चतुर्थांश सभासदांनी प्रस्ताव दिल्यानंतरच ही प्रक्रिया पुढे जाते. त्यानंतर सभासदांची लेखी संमती घेण्यात येते. किमान ५१ टक्के सभासदांची संमती आवश्यक असते. ही अट पूर्ण झाल्याशिवाय पुढील प्रक्रिया करता येत नाही.

यानंतर प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (PMC) नेमला जातो. पुनर्विकासातील हा अत्यंत महत्त्वाचा घटक आहे. PMC प्रकल्पाची आर्थिक व्यवहार्यता तपासतो, निविदा प्रक्रिया पारदर्शकपणे राबवतो आणि विकासकांची पात्रता पडताळतो. अनेक संस्था PMC न नेमता थेट विकासकावर विश्वास ठेवतात आणि त्यामुळे गंभीर अडचणींना सामोरे जातात.

विकासकाची निवड ही पुनर्विकासातील सर्वात महत्त्वाची आणि संवेदनशील बाब आहे. विकासक निवडताना त्याची आर्थिक क्षमता, मागील प्रकल्पांचा अनुभव, न्यायालयीन वादांची स्थिती, तांत्रिक पात्रता आणि बाजारातील प्रतिष्ठा तपासणे अत्यावश्यक असते. फक्त जास्त क्षेत्रफळ किंवा जास्त निधीचे आश्वासन देणाऱ्या विकासकाला निवडणे धोकादायक ठरू शकते.

विकासक निवडल्यानंतर विकास करार आणि कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार (PAAA) केले जातात. विकास करारामध्ये प्रकल्पाची मुदत, आर्थिक अटी, अतिरिक्त क्षेत्रफळ, कॉर्पस फंड, भाडे, बँक हमी आणि विलंब झाल्यास दंड यांचा स्पष्ट उल्लेख असणे आवश्यक आहे. प्रत्येक सभासद व विकासक यांच्यात होणाऱ्या PAAA मध्ये नवीन मिळणाऱ्या सदनिकेचे क्षेत्रफळ, मजला, पार्किंग हक्क, बांधकामाचा दर्जा आणि ताबा देण्याची अंतिम तारीख स्पष्ट असावी. हे करार नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे 

आर्थिक सुरक्षेच्या दृष्टीने बँक हमी अत्यंत आवश्यक आहे. प्रकल्पाच्या खर्चाच्या किमान वीस टक्के रकमेची बँक हमी संस्थेच्या नावाने असावी. यामुळे विकासकाने प्रकल्प अर्धवट सोडल्यास संस्थेचे नुकसान कमी होते. त्याचप्रमाणे सभासदांना तात्पुरत्या निवासासाठी भाड्याची व्यवस्था स्पष्टपणे करारात नमूद असावी.

पुनर्विकास प्रक्रियेत सभासदांचे हक्क अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. प्रत्येक सभासदाला सर्व कागदपत्रे पाहण्याचा, बैठकीत मत मांडण्याचा, हरकती नोंदवण्याचा, स्वतंत्र कायदेशीर सल्ला घेण्याचा आणि RERA प्राधिकरणाकडे तक्रार करण्याचा अधिकार आहे. सभासदांनी कोणताही दस्तऐवज न वाचता किंवा न समजता स्वाक्षरी करू नये.

अनेक संस्था काही सामान्य चुका करतात. स्वतंत्र कायदेशीर सल्लागार न नेमणे, बँक हमी न घेणे, बैठकीचे योग्य इतिवृत्त न ठेवणे, तोंडी आश्वासनांवर विश्वास ठेवणे आणि मंजूर नकाशे न पाहता करार करणे या चुका गंभीर परिणाम घडवू शकतात.

RERA अंतर्गत पुनर्विकास प्रकल्पाची नोंदणी बंधनकारक असल्याने सभासदांना मोठे संरक्षण मिळते. विकासकाने सर्व मंजुरी, आर्थिक तपशील आणि प्रकल्पाची माहिती सार्वजनिक करणे आवश्यक असते. करारभंग झाल्यास सभासदांना तक्रार करून नुकसानभरपाई मागण्याचा अधिकार असतो 

पुनर्विकास ही गृहनिर्माण संस्थांसाठी सुवर्णसंधी आहे. मात्र योग्य नियोजन, पारदर्शकता, कायदेशीर दक्षता आणि सभासदांचा सजग सहभाग या गोष्टींशिवाय ती यशस्वी होऊ शकत नाही. पुनर्विकास हा फक्त इमारतीचा बदल नसून सभासदांच्या हक्क, सुरक्षितता आणि भविष्यातील स्थैर्याचा प्रश्न आहे. म्हणून प्रत्येक सभासदाने सजग राहून कायदेशीर प्रक्रियेचे काटेकोर पालन करणे हीच यशस्वी पुनर्विकासाची गुरुकिल्ली आहे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657