सोसायटी व असोसिएशन : सदनिकाधारकांचे हक्क, कायदेशीर संरक्षण आणि व्यवहारातील वास्तव

आजच्या झपाट्याने वाढणाऱ्या शहरीकरणाच्या युगात स्वतःचे घर असणे हे प्रत्येक सामान्य नागरिकाचे स्वप्न बनले आहे. एखादी व्यक्ती आपल्या आयुष्यभराची कमाई, बचत आणि बँकेकडून घेतलेले कर्ज यांच्या आधारे सदनिका खरेदी करते. घर ही केवळ वास्तू नसून ती सुरक्षिततेचे, सामाजिक प्रतिष्ठेचे आणि भविष्याच्या स्थैर्याचे प्रतीक असते. परंतु प्रत्यक्ष व्यवहारात अनेक वेळा सदनिकाधारकांना त्यांच्या खरेदी केलेल्या सदनिकेवर पूर्ण कायदेशीर हक्क प्राप्त होत नाहीत. विशेषतः जमीन, सामायिक जागा, वाढीव बांधकाम निर्देशांक, विकास हक्क, पुनर्विकास हक्क आणि मालकीहक्क हस्तांतरण यांसारख्या महत्त्वाच्या बाबींवर विकासकांचे नियंत्रण कायम राहते. या परिस्थितीचे मूळ समजून घेण्यासाठी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०, महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियम, १९६३, महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क अधिनियम, १९७० आणि स्थावर संपदा नियमन व विकास अधिनियम, २०१६ यांचा सखोल अभ्यास आवश्यक ठरतो.

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० मधील कलम ९ नुसार समान उद्देश असलेल्या व्यक्तींना एकत्र येऊन सोसायटी स्थापन करण्याचा मूलभूत अधिकार प्रदान करण्यात आलेला आहे. गृहनिर्माण क्षेत्रात हा अधिकार अत्यंत महत्त्वाचा आहे, कारण तो सदनिकाधारकांना सामूहिक मालकी आणि लोकशाही व्यवस्थापन प्रदान करतो. याच अनुषंगाने महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियम, १९६३ मधील कलम १०(१) विकासकावर बंधन घालते की, आवश्यक संख्येने सदनिका विक्री झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत गृहनिर्माण सोसायटी किंवा सदनिकाधारकांची असोसिएशन स्थापन करण्यासाठी अर्ज करणे आवश्यक आहे. ही तरतूद विकासकाच्या इच्छेवर अवलंबून नसून त्याची कायदेशीर जबाबदारी आहे.

सोसायटीचे महत्त्व यासाठी अधोरेखित होते की, तिच्यामध्ये प्रत्येक सभासदाला समान मतदानाचा अधिकार प्राप्त असतो. व्यवस्थापन समिती लोकशाही पद्धतीने निवडली जाते. आर्थिक व्यवहारांवर लेखापरीक्षणाची सक्ती असते आणि निबंधक कार्यालयाचे नियंत्रण असते. परिणामी पारदर्शकता, उत्तरदायित्व आणि सामूहिक निर्णयप्रक्रिया सुनिश्चित होते. पुनर्विकास, वाढीव बांधकाम निर्देशांकाचा वापर, सामायिक मालमत्तेचा उपभोग आणि मालकीहक्क हस्तांतरण यांसारख्या महत्त्वाच्या बाबींमध्ये सर्व सभासदांचा सहभाग राहतो.

याउलट अनेक विकासक सोसायटी स्थापन होऊ नये म्हणून महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क अधिनियम, १९७० अंतर्गत एकतर्फी घोषणापत्र नोंदवतात. या घोषणापत्राच्या माध्यमातून विकासक संपूर्ण इमारत असोसिएशनच्या चौकटीत आणण्याचा दावा करतात. मात्र कायद्याच्या कलम २ नुसार असा दस्तऐवज फक्त एकमेव मालक किंवा सर्व मालक मिळूनच नोंदवू शकतात. एकदा सदनिका विक्री झाल्यानंतर प्रत्येक खरेदीदार हा त्या मालमत्तेचा हितधारक बनतो. त्यामुळे बहुतांश सदनिका विक्रीनंतर विकासक स्वतःला एकमेव मालक म्हणवून घोषणापत्र नोंदवू शकत नाही.

महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियमातील कलम १०(२) नुसार घोषणापत्र विधिवत नोंदविलेले असल्यास सोसायटी स्थापनेस प्रतिबंध येऊ शकतो. मात्र “विधिवत” या शब्दाचा अर्थ केवळ दस्तऐवजाची नोंदणी एवढाच नसून, कलम ११, १२, १३ आणि १६ मधील सर्व अटींचे पालन आवश्यक आहे. या कलमांमध्ये घोषणापत्राचा आवश्यक मजकूर, उपनियम, असोसिएशन स्थापनेची प्रक्रिया आणि सदनिकाधारकांचे हक्क स्पष्ट करण्यात आले आहेत. या अटींचे पालन झाले नसल्यास घोषणापत्र कायदेशीरदृष्ट्या अपूर्ण ठरते आणि सोसायटी स्थापनेस कोणताही प्रतिबंध राहत नाही.

सोसायटी आणि असोसिएशन यांमध्ये मूलभूत फरक आहेत. सोसायटीमध्ये प्रत्येक सभासदाला समान हक्क असतो, तर असोसिएशनमध्ये मतदानाचा अधिकार मालकीच्या प्रमाणावर अवलंबून असू शकतो. सोसायटीवर शासकीय नियंत्रण अधिक असते, तर असोसिएशनवर तुलनेने कमी नियंत्रण असते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे सोसायटीमध्ये मालकीहक्क हस्तांतरणाची स्पष्ट कायदेशीर तरतूद आहे; त्यामुळे जमीन आणि इमारतीवरील पूर्ण मालकी सोसायटीकडे येते. असोसिएशनच्या बाबतीत अनेक वेळा जमीन विकासकाच्या नियंत्रणाखालीच राहते.

महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियमातील कलम ११ नुसार सोसायटी नोंदणीनंतर चार महिन्यांच्या आत विकासकाने जमीन आणि इमारतीचे हक्क सोसायटीकडे हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. या प्रक्रियेला मालकीहक्क हस्तांतरण असे म्हणतात. हस्तांतरणानंतर जमिनीची नोंद सोसायटीच्या नावावर होते, मालमत्ता अभिलेख अद्ययावत होतात, पुनर्विकासाचे हक्क स्पष्ट होतात आणि वाढीव बांधकाम निर्देशांकाचा लाभ सर्व सभासदांना मिळतो. जर विकासकाने ही जबाबदारी पार पाडली नाही तर कलम ११(३) नुसार सोसायटीला अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करण्याचा अधिकार आहे. कलम १३ नुसार हस्तांतरण न देणे हा दंडनीय गुन्हा मानला जातो.

स्थावर संपदा नियमन व विकास अधिनियम, २०१६ ने सदनिकाधारकांच्या हक्कांना अधिक बळ दिले आहे. या कायद्यातील कलम ११(४)(ई) नुसार एकावन्न टक्के बुकिंग पूर्ण झाल्यानंतर तीन महिन्यांच्या आत सोसायटी स्थापन करणे बंधनकारक आहे. कलम ११(४)(एफ) नुसार विकासकाने नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्र करणे आवश्यक आहे. तसेच कलम १७ नुसार वास्तू वापर प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर तीस दिवसांच्या आत सामायिक जागा सोसायटीकडे हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे. या तरतुदी गृहनिर्माण व्यवहारात पारदर्शकता आणतात.

न्यायालयांनीही विविध निर्णयांमधून सदनिकाधारकांच्या हक्कांचे संरक्षण केले आहे. न्यायालयांनी स्पष्ट केले आहे की, बहुतांश सदनिका विक्रीनंतर विकासक एकतर्फी घोषणापत्र नोंदवू शकत नाही. तसेच वाढीव बांधकाम निर्देशांक शिल्लक आहे किंवा वास्तू वापर प्रमाणपत्र प्रलंबित आहे या कारणांवरून मालकीहक्क हस्तांतरण नाकारता येत नाही. सर्वोच्च न्यायालयानेही असे स्पष्ट केले आहे की, विकासक्षमतेचे हक्क आणि मालकीहक्क हस्तांतरण या दोन स्वतंत्र संकल्पना आहेत.

भारतीय राज्यघटनेच्या अनुच्छेद ३००-अ नुसार कोणत्याही व्यक्तीला कायद्याच्या अधिकाराशिवाय त्याच्या मालमत्तेपासून वंचित करता येत नाही. विकासक जर सदनिकाधारकांना मालकीहक्क हस्तांतरण, पुनर्विकास किंवा सामायिक मालमत्तेच्या हक्कांपासून दूर ठेवत असेल, तर तो त्यांच्या घटनात्मक मालमत्ता हक्कांवर अतिक्रमण करीत आहे.

यावरून स्पष्ट होते की सोसायटी ही केवळ व्यवस्थापनाची यंत्रणा नसून ती सामूहिक मालकी, लोकशाही हक्क आणि आर्थिक सुरक्षिततेचे प्रतीक आहे. प्रत्येक सदनिकाधारकाने आपल्या हक्कांची जाणीव ठेवून सोसायटी स्थापन करण्यासाठी पुढाकार घेणे, मालकीहक्क हस्तांतरण मिळवणे आणि आवश्यकतेनुसार अभिहस्तांतरणासाठी अर्ज करणे आवश्यक आहे. कारण घराचा खरा मालक तोच असतो ज्याला त्या मालमत्तेवर संपूर्ण कायदेशीर हक्क प्राप्त असतात. सोसायटी हीच त्या हक्कांची खरी आणि भक्कम हमी आहे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657