हौसिंग सोसायटीमधील पार्किंग : कायदे, उपविधी, नियमावली आणि सदनिकाधारकांचे अधिकार

आजच्या आधुनिक शहरी जीवनात घराइतकीच महत्त्वाची गरज म्हणजे वाहन पार्किंगची सुविधा होय. शहरांमध्ये वाढती लोकसंख्या, वाहनांची वाढती संख्या आणि मर्यादित जागा यांमुळे हाउसिंग सोसायटीमधील पार्किंग हा अत्यंत महत्त्वाचा आणि वादग्रस्त विषय बनला आहे. पूर्वी एका कुटुंबाकडे एक वाहन असायचे; मात्र आज जवळजवळ प्रत्येक घरात दोन किंवा अधिक वाहने आढळतात. परिणामी अनेक सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये पार्किंगवरून सदस्यांमध्ये वाद निर्माण होतात. काही वेळा बिल्डर पार्किंग विकतो, काही सदस्य अतिरिक्त जागेवर कब्जा करतात, तर काहींना एकही पार्किंग मिळत नाही. अशा परिस्थितीत पार्किंगचे कायदेशीर स्वरूप, सोसायटीचे अधिकार, सदस्यांचे हक्क आणि लागू असलेले कायदे समजून घेणे अत्यंत आवश्यक ठरते.

महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये पार्किंगसंदर्भातील प्रश्न हे प्रामुख्याने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०, महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अधिनियम, १९६३, महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अधिनियम, १९७०, रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अधिनियम, २०१६, तसेच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे नमुना उपविधी यांच्या आधारे निश्चित केले जातात. याशिवाय सर्वोच्च न्यायालय आणि उच्च न्यायालयांनी दिलेले विविध निर्णय देखील या विषयात अत्यंत महत्त्वाचे आहेत.

हाउसिंग सोसायटीमध्ये पार्किंगचे विविध प्रकार असतात. इमारतीच्या परिसरातील खुल्या जागेतील पार्किंगला “ओपन पार्किंग” म्हटले जाते. इमारतीच्या खालच्या स्तंभांमध्ये असलेल्या जागेला “स्टिल्ट पार्किंग” असे म्हणतात. काही ठिकाणी बेसमेंट पार्किंग किंवा बंदिस्त कव्हर्ड पार्किंग देखील असते. या सर्व प्रकारांबाबत सदस्यांच्या मनात अनेक गैरसमज असतात. विशेषतः “बिल्डर पार्किंग विकू शकतो का?” किंवा “पार्किंगचा मालकी हक्क कोणाचा?” हे प्रश्न नेहमी उपस्थित होतात.

या संदर्भात सर्वोच्च न्यायालयाचा नहालचंद लालूचंद प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध पंचाली को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड हा निर्णय अत्यंत महत्त्वाचा मानला जातो. सन २०१० मध्ये दिलेल्या या निर्णयात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्टपणे नमूद केले की स्टिल्ट पार्किंग आणि ओपन पार्किंग हे स्वतंत्र विक्रीयोग्य मालमत्ता नसून इमारतीच्या “कॉमन एरिया” अर्थात सामायिक सुविधेचा भाग आहेत. त्यामुळे बिल्डरला अशा पार्किंग जागा स्वतंत्रपणे विकण्याचा अधिकार नाही. न्यायालयाने हेही स्पष्ट केले की सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर पार्किंगवरील नियंत्रण सोसायटीकडे हस्तांतरित होते. या निर्णयामुळे महाराष्ट्रातील हजारो गृहनिर्माण संस्थांमधील पार्किंग व्यवहारांवर दूरगामी परिणाम झाला.

महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अधिनियम, १९६३ हा महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण क्षेत्राचा आधारभूत कायदा मानला जातो. या कायद्यातील कलम ३ नुसार प्रवर्तकाने फ्लॅट खरेदीदाराला प्रकल्पातील सामायिक सुविधा, खुल्या जागा आणि उपलब्ध सोयींबाबत खरी व संपूर्ण माहिती देणे बंधनकारक आहे. तसेच कलम ११ नुसार फ्लॅट खरेदीच्या करारामध्ये पार्किंगसंदर्भातील अटी स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने नहालचंद प्रकरणात या कायद्याच्या तरतुदींवर आधारित निर्णय देत ओपन आणि स्टिल्ट पार्किंग ही “कॉमन एरिया” असल्याचे स्पष्ट केले.

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अधिनियम, २०१६ ने देखील पार्किंगसंदर्भातील अनेक महत्त्वाच्या संज्ञा स्पष्ट केल्या आहेत. या अधिनियमाच्या कलम २(एन)(३) अंतर्गत “कॉमन एरियाज” च्या व्याख्येत “ओपन पार्किंग एरियाज” चा स्पष्ट समावेश करण्यात आलेला आहे. त्यामुळे ओपन पार्किंग विक्रीयोग्य नाही. तसेच कलम २(वाय) मध्ये “गॅरेज” ची व्याख्या देण्यात आली आहे. तीन बाजूंनी भिंती आणि छत असलेली बंदिस्त जागा हीच “गॅरेज” म्हणून विक्रीयोग्य मानली जाते. त्यामुळे खुले पार्किंग किंवा स्टिल्ट पार्किंग हे गॅरेज म्हणून विकता येत नाही. या अधिनियमाच्या कलम १७ नुसार बिल्डरने सामायिक क्षेत्रे आणि पार्किंग जागा सोसायटीकडे हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नमुना उपविधींमध्ये पार्किंगसंबंधी उपविधी क्रमांक ७८ ते ८४ अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. उपविधी क्रमांक ७८ नुसार सोसायटीने पार्किंग वाटपाचे नियम ठरवायचे असतात. पार्किंगचे वाटप “फर्स्ट कम फर्स्ट सर्व्हड” या तत्त्वावर किंवा सोसायटीने ठरविलेल्या पद्धतीने करता येते. सदस्याला सोसायटीने दिलेले पार्किंग विकण्याचा किंवा हस्तांतरित करण्याचा अधिकार नसतो. उपविधी क्रमांक ७९ नुसार पार्किंग जागांचे क्रमांकन आणि चिन्हांकन करणे समितीचे कर्तव्य आहे. उपविधी क्रमांक ८० नुसार उपलब्ध जागा पात्र सदस्यांना देणे समितीवर बंधनकारक आहे. सदस्याला पार्किंगवर मालकी हक्क नसून केवळ वापराचा अधिकार असतो. उपविधी क्रमांक ८१ नुसार पार्किंगची कमतरता असल्यास लॉटरी किंवा रोटेशन प्रणाली लागू करता येते. उपविधी क्रमांक ८३ नुसार पार्किंगसाठी सर्वसाधारण सभेने ठरविलेले शुल्क भरणे बंधनकारक आहे.

आजच्या काळात अनेक कुटुंबांकडे दोन किंवा अधिक वाहने असल्यामुळे पार्किंगची कमतरता मोठ्या प्रमाणात जाणवते. काही सदस्य अतिरिक्त पार्किंगवर कब्जा करण्याचा प्रयत्न करतात. मात्र कायद्याच्या दृष्टीने पाहता, सर्व सदस्यांना प्रथम समान संधी देणे आवश्यक असते. कोणत्याही एका सदस्याला कायमस्वरूपी अनेक पार्किंग देणे हे इतर सदस्यांच्या अधिकारांवर परिणाम करणारे ठरू शकते.

भाडेकरूंना पार्किंग देण्याबाबत देखील अनेक गैरसमज आढळतात. काही सोसायट्या “भाडेकरूंना पार्किंग मिळणार नाही” असे नियम बनवतात; मात्र जर फ्लॅट मालकाने आपल्या भाडेकरूस वाहन पार्क करण्याची परवानगी दिली असेल, तर केवळ तो भाडेकरू आहे या कारणावरून पार्किंग नाकारणे योग्य ठरत नाही. तथापि, अशा भाडेकरूंनी सोसायटीचे नियम आणि शिस्त पाळणे आवश्यक असते.

पार्किंग हा विषय केवळ जागेच्या वापरापुरता मर्यादित नसून सुरक्षेशी देखील संबंधित आहे. फायर एग्झिट, जिन्याजवळ, प्रवेशद्वारासमोर किंवा ड्रेनेज मार्गावर वाहन पार्क करणे धोकादायक आणि बेकायदेशीर असू शकते. अशा परिस्थितीत अग्निशमन दलाला किंवा रुग्णवाहिकेला अडथळा निर्माण होऊ शकतो. त्यामुळे सोसायटीला अशा वाहनांवर कारवाई करण्याचा अधिकार असतो.

अलीकडच्या काळात इलेक्ट्रिक वाहनांचे प्रमाण वाढल्यामुळे इलेक्ट्रिक वाहन चार्जिंग पॉइंट्सचा प्रश्न देखील उद्भवू लागला आहे. अनेक सोसायट्यांमध्ये स्वतंत्र वीज जोडणी, सुरक्षा व्यवस्था आणि अग्निसुरक्षा नियमांची आवश्यकता निर्माण झाली आहे. भविष्यात हा विषय अधिक महत्त्वाचा ठरणार आहे.

पार्किंगवरून निर्माण होणारे वाद सोडवण्यासाठी प्रथम सोसायटीकडे लेखी तक्रार करणे आवश्यक असते. त्यानंतर व्यवस्थापन समिती, सर्वसाधारण सभा किंवा सहकार निबंधक कार्यालयाकडे दाद मागता येते. महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० मधील कलम ९१ नुसार सोसायटी आणि सदस्यांमधील वाद सहकारी न्यायालयात दाखल करता येतात. तसेच कलम ७९(अ) नुसार शासनाने दिलेल्या निर्देशांचे पालन करणे सोसायटीवर बंधनकारक असते. बिल्डरने बेकायदेशीररीत्या पार्किंग विकल्यास ग्राहक आयोग किंवा महारेरा प्राधिकरणाकडे देखील तक्रार दाखल करता येते.

एकंदरीत पाहता, हाउसिंग सोसायटीमधील पार्किंग हा विषय केवळ वाहन उभे करण्यापुरता मर्यादित नसून तो कायदेशीर अधिकार, सामायिक सुविधा, सदस्यांमधील समता आणि सहकारी तत्त्वांशी निगडित आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेल्या निर्णयांमुळे हे स्पष्ट झाले आहे की ओपन आणि स्टिल्ट पार्किंग ही सामायिक मालमत्ता असून त्यावर बिल्डर किंवा एखाद्या सदस्याचा कायमस्वरूपी मालकी हक्क निर्माण होत नाही. त्यामुळे प्रत्येक सोसायटीने स्पष्ट, पारदर्शक आणि न्याय्य पार्किंग धोरण तयार करणे आवश्यक आहे. योग्य नियम, कायद्याचे पालन आणि सदस्यांमधील सहकार्य यांमुळे पार्किंगसारखा संवेदनशील विषय देखील वादमुक्त आणि शिस्तबद्ध पद्धतीने हाताळला जाऊ शकतो.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. ९९६०६६१६५७