फक्त फ्लॅट नको, जमिनीवरही हक्क हवा..! जाणून घ्या कन्व्हेयन्सचे वास्तव...

एका जुन्या सोसायटीत राहणारे जोशी काका आपल्या मुलांसोबत आनंदाने राहत होते. तीस वर्षांपूर्वी त्यांनी फ्लॅट विकत घेतला होता. सर्व काही सुरळीत चालू होते. एके दिवशी सोसायटीमध्ये पुनर्विकासाचा प्रस्ताव आला आणि सर्व सदस्य उत्साहित झाले. मात्र काही दिवसांतच एक धक्कादायक गोष्ट समोर आली. जमिनीचा मालकी हक्क अजूनही विकसकाच्या नावावर होता. परिणामी पुनर्विकास थांबला, वाद सुरू झाले आणि जोशी काकांना जाणवले की त्यांनी ज्या घराला “आपले” समजले होते, त्या घराच्या जमिनीवर त्यांचा हक्कच नाही.

ही परिस्थिती केवळ एका सोसायटीपुरती मर्यादित नसून महाराष्ट्रातील हजारो गृहनिर्माण सोसायट्यांमध्ये आढळते. या समस्येचे मूळ कारण म्हणजे कन्व्हेयन्स न केले जाणे.

गृहनिर्माण सोसायटीच्या संदर्भात “कन्व्हेयन्स” म्हणजे विकसक किंवा प्रमोटरकडून सोसायटीच्या नावावर जमीन व इमारतीचा मालकी हक्क हस्तांतरित करणे होय. फ्लॅट खरेदी करताना सदस्यांना त्यांच्या फ्लॅटचा ताबा मिळतो, परंतु जमिनीचा आणि इमारतीचा पूर्ण मालकी हक्क सोसायटीकडे येण्यासाठी कन्व्हेयन्स करणे आवश्यक असते. जर विकसक हा हक्क देण्यास टाळाटाळ करत असेल, तर “डिम्ड कन्व्हेयन्स” या कायदेशीर प्रक्रियेद्वारे सोसायटीला हा हक्क मिळवता येतो.

महाराष्ट्रात कन्व्हेयन्ससंदर्भात मुख्य कायदा म्हणजे महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ॲक्ट, १९६३. या कायद्याच्या कलम ११ नुसार विकसकाने सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर ठराविक कालावधीत जमीन आणि इमारतीचा हक्क सोसायटीला हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. जर विकसकाने हे कर्तव्य पार पाडले नाही, तर सोसायटीला सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करून डिम्ड कन्व्हेयन्स मिळवण्याचा अधिकार आहे. त्यामुळे कन्व्हेयन्स हा केवळ पर्याय नसून एक कायद्याने दिलेला अधिकार आहे.

कन्व्हेयन्सचे महत्त्व अनेक कारणांनी अधोरेखित होते. सर्वप्रथम, हा मालकी हक्काचा प्रश्न आहे. कन्व्हेयन्स नसल्यास सोसायटी ही जमीन किंवा इमारतीची खरी मालक नसते. सदस्यांकडे केवळ त्यांच्या फ्लॅटचा वापर करण्याचा हक्क असतो. यामुळे भविष्यातील व्यवहारांमध्ये मोठ्या अडचणी निर्माण होतात. दुसरे म्हणजे, पुनर्विकासासाठी कन्व्हेयन्स अत्यावश्यक आहे. पुनर्विकास करताना विकासक सोसायटीशी करार करतो आणि त्यासाठी सोसायटीकडे जमिनीचा मालकी हक्क असणे आवश्यक असते. कन्व्हेयन्स नसल्यास पुनर्विकास प्रक्रिया अडकते किंवा अशक्य होते.

तिसरे महत्त्वाचे कारण म्हणजे एफएसआय (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स) आणि टीडीआर (ट्रान्स्फरेबल डेव्हलपमेंट राइट्स) यांसारख्या अतिरिक्त बांधकाम हक्कांचा लाभ व हक्क केवळ जमीन मालकाला मिळतात. जर कन्व्हेयन्स झालेले नसेल, तर विकसक हा फायदा स्वतःसाठी ठेवू शकतो, ज्यामुळे सोसायटीचे मोठे आर्थिक नुकसान होते. चौथे म्हणजे, कायदेशीर संरक्षण मिळत नाही. जमिनीचा स्पष्ट हक्क नसल्यास भविष्यात विविध प्रकारचे वाद निर्माण होऊ शकतात आणि सोसायटीला न्यायालयात प्रभावीपणे आपली बाजू मांडणे कठीण जाते.

जेव्हा विकसक कन्व्हेयन्स देण्यास टाळाटाळ करतो, तेव्हा “डिम्ड कन्व्हेयन्स” हा प्रभावी उपाय उपलब्ध आहे. महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स ॲक्टच्या कलम ११(३) अंतर्गत सोसायटी सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करू शकते. त्यानंतर सुनावणी होऊन प्राधिकरण आदेश देते आणि त्या आदेशाच्या आधारे सोसायटीच्या नावावर मालकी हक्क नोंदवला जातो. ही प्रक्रिया सोसायटीसाठी अत्यंत उपयुक्त ठरते.

न्यायालयांनीही कन्व्हेयन्सच्या महत्त्वावर अनेक वेळा शिक्कामोर्तब केले आहे. विविध निर्णयांमध्ये न्यायालयांनी स्पष्ट केले आहे की कन्व्हेयन्स हा सोसायटीचा कायदेशीर हक्क आहे आणि विकसक कोणत्याही कारणावरून तो नाकारू शकत नाही. मुंबई उच्च न्यायालयाने असेही नमूद केले आहे की भविष्यातील एफएसआयचा विचार करून विकसक कन्व्हेयन्स रोखू शकत नाही. सर्वोच्च न्यायालयाने देखील डिम्ड कन्व्हेयन्स हा वैध उपाय असल्याचे मान्य केले आहे आणि अशा आदेशांमध्ये अनावश्यक हस्तक्षेप टाळण्याचे निर्देश दिले आहेत. तसेच न्यायालयांनी हेही स्पष्ट केले आहे की, डिम्ड कन्व्हेयन्स प्रक्रियेत मोठ्या मालकी वादांचा सखोल तपास केला जात नाही; असे वाद दिवाणी न्यायालयात सोडवावे लागतात.

जर सोसायटीने कन्व्हेयन्स मिळवले नाही, तर त्याचे गंभीर परिणाम होऊ शकतात. जमीन विकसकाच्या नावावर राहते, पुनर्विकास अडकतो, एफएसआय व टीडीआरचा लाभ मिळत नाही, बँक व्यवहारांमध्ये अडचणी येतात आणि भविष्यात कायदेशीर वाद निर्माण होतात. त्यामुळे कन्व्हेयन्स न करणे म्हणजे स्वतःच्या हक्कांवर पाणी सोडण्यासारखे आहे.

कन्व्हेयन्स मिळवणे ही केवळ व्यवस्थापन समितीचीच नव्हे, तर सर्व सदस्यांची सामूहिक जबाबदारी आहे. न्यायालयांनीही स्पष्ट केले आहे की हा हक्क वैयक्तिक नसून सोसायटीचा एकत्रित हक्क आहे. त्यामुळे प्रत्येक सदस्याने याबाबत जागरूक राहणे आणि पुढाकार घेणे आवश्यक आहे.

आजच्या घडीला अनेक विकसक विविध कारणांनी कन्व्हेयन्स देण्यास टाळाटाळ करतात. जसे की अतिरिक्त एफएसआय मिळवण्याची इच्छा, पुनर्विकासावर नियंत्रण ठेवण्याची योजना किंवा आर्थिक फायदा मिळवण्याचा उद्देश. अशा परिस्थितीत सोसायटीने कायदेशीर मार्गाचा अवलंब करून आपला हक्क मिळवणे अत्यंत गरजेचे ठरते.

शेवटी, कन्व्हेयन्स हा केवळ एक कागदोपत्री व्यवहार नसून सोसायटीच्या अस्तित्वाचा, अधिकाराचा आणि सुरक्षिततेचा पाया आहे. जोशी काकांसारखी परिस्थिती टाळायची असेल, तर प्रत्येक गृहनिर्माण सोसायटीने वेळेत कन्व्हेयन्स करून घ्यावे. कायद्याने दिलेला हा हक्क वापरून “फक्त फ्लॅटचा मालक” न राहता “जमिनीचा खरा मालक” होणे हेच प्रत्येक सोसायटीचे अंतिम उद्दिष्ट असले पाहिजे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली

मो. ९९६०६६१६५७