सोसायटीचे मेंटेनन्स थकलेय? ही आहे कायदेशीर वसुलीची योग्य पद्धत...

एका गृहनिर्माण सोसायटीमध्ये दोन शेजारी राहत होते, कुलकर्णी आणि जोशी. कुलकर्णी दर महिन्याला वेळेवर मेंटेनन्स भरायचे, तर जोशी मात्र सतत काही ना काही कारण देऊन देयके टाळायचे. सुरुवातीला सर्वांनी दुर्लक्ष केले. पण काही महिन्यांनी सोसायटीच्या लिफ्टचे मेंटेनन्स थांबले, पाण्याच्या मोटारीत बिघाड झाला आणि सिक्युरिटी गार्डचा पगार देणेही कठीण झाले. शेवटी कुलकर्णी यांना प्रश्न पडला “मी वेळेवर पैसे भरतो, मग मला त्रास का?”

ही केवळ एका सोसायटीची गोष्ट नाही; अशा समस्या जवळपास प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेत आढळतात आणि याच ठिकाणी “थकबाकी वसुली” (रिकव्हरी) हा विषय अत्यंत महत्त्वाचा ठरतो.

सहकारी गृहनिर्माण संस्था ही केवळ इमारतींचे व्यवस्थापन करणारी संस्था नसून ती सदस्यांच्या सामूहिक हिताचे संरक्षण करणारी एक महत्त्वपूर्ण संघटना आहे. सोसायटीचे दैनंदिन कामकाज जसे की स्वच्छता, सुरक्षा, पाणीपुरवठा, लिफ्ट देखभाल, दुरुस्ती आणि इतर सुविधा या सर्व गोष्टी सदस्यांकडून वेळेवर मिळणाऱ्या देयकांवर अवलंबून असतात. त्यामुळे प्रत्येक सदस्याने आपली आर्थिक जबाबदारी वेळेवर पार पाडणे अत्यावश्यक आहे. मात्र प्रत्यक्षात अनेक वेळा काही सदस्य मेंटेनन्स किंवा इतर देयके थकवतात. यामुळे सोसायटीच्या आर्थिक स्थैर्यावर परिणाम होतो आणि प्रामाणिक सदस्यांवर अतिरिक्त भार पडतो. अशा परिस्थितीत थकबाकीदारांवर योग्य व कायदेशीर कारवाई करणे ही व्यवस्थापन समितीची महत्त्वाची जबाबदारी ठरते.

या विषयाचा कायदेशीर पाया ‘महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०’ या कायद्यात आहे. पूर्वी सोसायटीची थकबाकी वसुली प्रामुख्याने कलम १०१ अंतर्गत केली जात होती. मात्र बदलत्या परिस्थितीचा विचार करून आणि हाऊसिंग सोसायटींसाठी स्वतंत्र व अधिक प्रभावी यंत्रणा निर्माण करण्याच्या उद्देशाने या कायद्यात दुरुस्ती करून चॅप्टर XIII-B समाविष्ट करण्यात आला. त्यामध्ये सेक्शन 154B-29 हे विशेषतः गृहनिर्माण संस्थांच्या देयकांच्या वसुलीसाठी समाविष्ट करण्यात आले आहे. त्यामुळे सध्याच्या परिस्थितीत हा कलम अधिक महत्त्वाचा आणि प्रभावी मानला जातो.

थकबाकी म्हणजे सदस्याने सोसायटीला देय असलेली आणि वेळेत न भरलेली कोणतीही रक्कम होय. यामध्ये मेंटेनन्स चार्जेस, सिंकिंग फंड, रिपेअर फंड, पाणी व वीज खर्च, तसेच स्पेशल लेव्ही यांचा समावेश होतो. काही वेळा सदस्य जाणूनबुजून देयके थकवतात, तर काही वेळा आर्थिक अडचणीमुळे देयके थकतात. मात्र कारण काहीही असो, सोसायटीच्या दृष्टीने थकबाकी ही गंभीर बाब असते.

थकबाकी वसुलीची प्रक्रिया ही टप्प्याटप्प्याने आणि शिस्तबद्ध पद्धतीने राबवली गेली पाहिजे. सर्वप्रथम संबंधित सदस्याला सौम्य स्वरूपात रिमाइंडर नोटीस देणे आवश्यक आहे. या नोटीसमध्ये थकबाकीची रक्कम, कालावधी आणि भरण्याची अंतिम तारीख स्पष्टपणे नमूद केली जाते. अनेक वेळा या टप्प्यावरच सदस्य देयके भरतो आणि पुढील कारवाईची गरज भासत नाही.

जर सदस्याने स्मरणपत्रानंतरही देयके भरली नाहीत, तर सोसायटीला बाय-लॉजप्रमाणे व्याज आणि दंड आकारण्याचा अधिकार आहे. अशा परिस्थितीत साधारणपणे २१% पर्यंत व्याज आकारले जाते. यामुळे थकबाकीदारावर आर्थिक दबाव येतो आणि तो देयके भरण्यास प्रवृत्त होतो.

यानंतरही थकबाकी कायम राहिल्यास, वकिलामार्फत लीगल नोटीस पाठवली जाते. या नोटीसमध्ये थकबाकी, व्याज आणि नोटीस खर्च यांचा समावेश करून निश्चित मुदतीत रक्कम भरण्याचे निर्देश दिले जातात. ही नोटीस भविष्यातील कायदेशीर कारवाईसाठी महत्त्वाचा पुरावा ठरते.

जर सदस्याने या सर्व टप्प्यांकडे दुर्लक्ष केले, तर सोसायटीने ‘महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०’ अंतर्गत सेक्शन 154B-29 चा अवलंब करावा. या कलमानुसार सोसायटी संबंधित असिस्टंट रजिस्ट्रार यांच्याकडे थकबाकी वसुलीसाठी अर्ज करू शकते. अर्जासोबत थकबाकीचे तपशीलवार स्टेटमेंट, नोटिसांच्या प्रती, तसेच मॅनेजिंग कमिटीचा ठराव जोडणे आवश्यक असते.

रजिस्ट्रार या प्रकरणाची पडताळणी करून, आवश्यक असल्यास चौकशी करतात आणि समाधान झाल्यास “रिकव्हरी सर्टिफिकेट” जारी करतात. या प्रमाणपत्राला अत्यंत मोठे कायदेशीर महत्त्व असते. कारण त्यानंतर थकबाकीची वसुली ही “जमिनीच्या महसूल थकबाकीप्रमाणे” केली जाऊ शकते. याचा अर्थ असा की सरकारच्या महसूल यंत्रणेद्वारे थकबाकीदाराविरुद्ध कठोर कारवाई केली जाऊ शकते.

रिकव्हरी सर्टिफिकेट मिळाल्यानंतर संबंधित सदस्याच्या मालमत्तेवर अटॅचमेंट आणली जाऊ शकते. आवश्यक असल्यास त्या सदस्याच्या फ्लॅटचा ऑक्शन करून थकबाकी वसूल केली जाऊ शकते. ही प्रक्रिया कठोर असली तरी कायदेशीरदृष्ट्या पूर्णपणे वैध आहे आणि त्यामुळेच ती प्रभावी ठरते. बहुतांश प्रकरणांमध्ये सदस्य या टप्प्यापूर्वीच थकबाकी भरतो.

सेक्शन 154B-29 चे आणखी एक महत्त्वाचे वैशिष्ट्य म्हणजे तो एक “स्पेशल प्रोव्हिजन” आहे, जो विशेषतः हाऊसिंग सोसायटीसाठी तयार करण्यात आलेला आहे. त्यामुळे तो पूर्वी वापरल्या जाणाऱ्या कलम १०१ पेक्षा अधिक उपयुक्त, प्रभावी आणि जलद आहे. या कलमामुळे सोसायटीला कोर्टीन प्रक्रियेत न जाता थेट निबंधकाच्या माध्यमातून वसुली करता येते, ज्यामुळे वेळ आणि खर्च दोन्ही वाचतात.

याशिवाय सोसायटी काही पूरक उपाय देखील करू शकते. उदाहरणार्थ, थकबाकीदार सदस्याचा मतदानाचा अधिकार मर्यादित करणे, त्याला फ्लॅट ट्रान्सफरसाठी आवश्यक असलेले एनओसी न देणे इत्यादी उपाय कायदेशीर चौकटीत करता येतात. मात्र कोणतीही कारवाई करताना कायद्याचे उल्लंघन होणार नाही याची काळजी घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.

विशेषतः काही गोष्टी टाळणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. थकबाकीदाराचा पाणी पुरवठा पूर्णपणे बंद करणे, त्याला धमकावणे, किंवा बेकायदेशीर पद्धतीने फ्लॅट सील करणे हे सर्व प्रकार कायद्याने मान्य नाहीत. अशा कृतींमुळे सोसायटी स्वतःच अडचणीत येऊ शकते.

थकबाकी वसुलीमध्ये कागदपत्रांची अचूकता आणि पारदर्शकता अत्यंत महत्त्वाची असते. प्रत्येक सदस्याचे बिल, त्याचे पेमेंट रेकॉर्ड, नोटिसांच्या प्रती आणि सोसायटीच्या बैठकीतील ठराव हे सर्व व्यवस्थित जतन केले पाहिजेत. यामुळे कायदेशीर प्रक्रियेत सोसायटीची बाजू अधिक मजबूत होते.

शेवटी थकबाकी वसुली हा केवळ कायदेशीर प्रश्न नसून व्यवस्थापन कौशल्याचाही भाग आहे. सुरुवातीपासूनच आर्थिक शिस्त राखणे, डिजिटल पेमेंट्सचा वापर करणे आणि सदस्यांशी नियमित संवाद ठेवणे यामुळे थकबाकीची समस्या मोठ्या प्रमाणात कमी करता येते.

सध्याच्या कायदेशीर चौकटीत ‘महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६०’ मधील सेक्शन 154B-29 हा सोसायटीसाठी थकबाकी वसुलीचा सर्वात प्रभावी मार्ग आहे. योग्य कागदपत्रे, योग्य प्रक्रिया आणि कायद्याचा योग्य वापर यामुळे सोसायटी आपली आर्थिक शिस्त राखू शकते आणि सर्व सदस्यांच्या हिताचे संरक्षण करू शकते.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657