महाराष्ट्र राज्यातील सहकार क्षेत्र हे सामाजिक व आर्थिक विकासाचे एक प्रभावी साधन मानले जाते. वाढत्या शहरीकरणाच्या पार्श्वभूमीवर गृहनिर्माण सहकारी संस्थांची भूमिका अत्यंत महत्त्वाची ठरते. या संस्थांचे नियमन, व्यवस्थापन आणि सदस्यांच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यासाठी महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी ॲक्ट, १९६० हा व्यापक कायदा लागू करण्यात आलेला आहे. हा अधिनियम गृहनिर्माण संस्थांच्या स्थापनेपासून त्यांच्या प्रशासन, आर्थिक शिस्त, सदस्यत्व, वाद निवारण आणि इतर महत्त्वाच्या बाबींवर सुसंगत तरतुदी प्रदान करतो.
अधिनियमाच्या कलम ४, ८ व ९ नुसार सहकारी संस्था नोंदणीची प्रक्रिया निश्चित करण्यात आलेली आहे. संस्थेची नोंदणी झाल्यानंतर तिला स्वतंत्र कायदेशीर अस्तित्व (बॉडी कॉर्पोरेट) प्राप्त होते. यामुळे संस्थेला मालमत्ता धारण करणे, करार करणे व न्यायालयात पक्षकार म्हणून उभे राहण्याचे अधिकार मिळतात. गृहनिर्माण संस्थांच्या संदर्भात ही बाब अत्यंत महत्त्वाची आहे.
सदस्यत्व हा सहकारी संस्थेचा कणा मानला जातो. अधिनियमाच्या कलम २२ व २३ मध्ये सदस्यत्वाबाबत तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. पात्र व्यक्तीस विनाकारण सदस्यत्व नाकारता येत नाही. तथापि, झोरास्ट्रियन को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग सोसायटी लिमिटेड विरुद्ध डिस्ट्रिक्ट रजिस्ट्रार (२००५) या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने असे स्पष्ट केले की, सहकारी संस्थांना त्यांच्या बायलॉजप्रमाणे सदस्यत्वावर काही मर्यादा घालण्याचा अधिकार आहे. त्यामुळे ओपन मेंबरशिप हे तत्त्व पूर्णतः निरंकुश नसल्याचे स्पष्ट होते.
गृहनिर्माण संस्थांचे व्यवस्थापन मुख्यतः सर्वसाधारण सभा आणि व्यवस्थापन समितीमार्फत चालते. अधिनियमाच्या कलम ७२ व ७३ नुसार सर्वसाधारण सभा ही संस्थेची सर्वोच्च सत्ता असून, व्यवस्थापन समिती दैनंदिन कामकाज पार पाडते. संस्थेच्या पारदर्शक आणि उत्तरदायी प्रशासनासाठी या तरतुदी अत्यंत आवश्यक आहेत.
आर्थिक शिस्त राखण्यासाठी अधिनियमात विशेष तरतुदी करण्यात आलेल्या आहेत. कलम ८१ नुसार प्रत्येक संस्थेला नियमित लेखापरीक्षण (ऑडिट) करणे बंधनकारक आहे. यामुळे संस्थेतील आर्थिक व्यवहार पारदर्शक राहतात आणि सदस्यांचा विश्वास टिकून राहतो. तसेच, जर संस्थेमध्ये गैरव्यवहार किंवा अनियमितता आढळल्यास, कलम ८३ अंतर्गत रजिस्ट्रार चौकशीचे आदेश देऊ शकतो. ही तरतूद संस्थेच्या कामकाजावर नियंत्रण ठेवण्यासाठी अत्यंत प्रभावी मानली जाते.
गृहनिर्माण संस्थांमध्ये थकीत देणी वसुली हा एक महत्त्वाचा मुद्दा आहे. पूर्वी कलम १०१ अंतर्गत थकबाकीदार सदस्यांविरुद्ध जलद वसुली प्रक्रिया राबविण्याची तरतूद होती. सध्याच्या सुधारित कायद्यानुसार काही प्रकरणांमध्ये कलम १५४ब अंतर्गत अशा प्रकारची वसुली प्रक्रिया करण्यात येते. या तरतुदींमुळे संस्थेला मेंटेनन्स व इतर थकबाकी वसूल करण्यासाठी प्रभावी आणि जलद उपाय उपलब्ध होतो.
फ्लॅटचे हस्तांतरण करताना सोसायटीची एनओसी (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट) घेणे ही एक महत्त्वाची प्रक्रिया आहे. विक्रेत्याने सर्व थकीत मेंटेनन्स व इतर देणी पूर्णपणे भरलेली असणे आवश्यक असते. जर थकबाकी शिल्लक असेल, तर सोसायटी हस्तांतरणास नकार देऊ शकते. त्यामुळे व्यवहार करताना आर्थिक जबाबदाऱ्या पूर्ण करणे अत्यावश्यक ठरते.
नामनिर्देशन (नॉमिनेशन) ही देखील गृहनिर्माण संस्थांमधील एक महत्त्वाची बाब आहे. अधिनियमाच्या कलम २९ व ३० मध्ये यासंबंधी तरतुदी आहेत. न्यायालयांनी स्पष्ट केले आहे की नॉमिनी हा केवळ विश्वस्त (ट्रस्टी) असतो आणि तो अंतिम मालक नसतो. त्यामुळे मालकी हक्काबाबतचे वाद स्वतंत्रपणे वारसा कायद्यांनुसार निकाली काढावे लागतात.
याशिवाय, जर फ्लॅट मालकाने आपला फ्लॅट भाड्याने दिला (लीव्ह अँड लायसन्स), तर त्या कराराची प्रत सोसायटीला देणे आवश्यक असते. भाडेकरूची माहिती सोसायटीकडे जमा करणे ही देखील एक महत्त्वाची जबाबदारी आहे. यामुळे सुरक्षेच्या दृष्टीने आणि प्रशासनिक नियंत्रणासाठी मदत होते.
सहकारी संस्थांमधील वाद निवारणासाठी अधिनियमाच्या कलम ९१ अंतर्गत विशेष तरतूद करण्यात आलेली आहे. या कलमानुसार, संस्था व सदस्य यांच्यातील वाद सहकारी न्यायालयात दाखल करावे लागतात. डेक्कन मर्चंट्स को-ऑपरेटिव्ह बँक लिमिटेड विरुद्ध दलिचंद जुगराज जैन (१९६८) या प्रकरणात न्यायालयाने सहकारी न्यायालयाच्या अधिकारक्षेत्राचे स्पष्टीकरण दिले आहे. तसेच, हिल प्रॉपर्टीज लिमिटेड विरुद्ध युनियन बँक ऑफ इंडिया (२०१३) या प्रकरणात बायलॉज सदस्यांवर बंधनकारक असल्याचे नमूद करण्यात आले आहे.
अधिनियमात निष्क्रिय सदस्य (इनॲक्टिव्ह मेंबर) या संकल्पनेचाही समावेश करण्यात आलेला आहे. कलम २६(२) नुसार, जो सदस्य दीर्घकाळ संस्थेच्या कामकाजात सहभागी होत नाही, त्याला निष्क्रिय घोषित केले जाऊ शकते. यामुळे संस्थेच्या कार्यक्षमतेत वाढ होते.
अशा प्रकारे, महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० हा गृहनिर्माण संस्थांच्या सर्वांगीण व्यवस्थापनासाठी अत्यंत प्रभावी आणि आवश्यक कायदा आहे. तो सदस्यांचे हक्क संरक्षण करतो, संस्थेच्या प्रशासनात पारदर्शकता आणतो आणि वाद निवारणासाठी सक्षम यंत्रणा उपलब्ध करून देतो. तसेच, कलम ८३, १०१/१५४ब, एनओसी, भाडेकरार आणि थकबाकी वसुली यांसारख्या तरतुदींचा योग्य वापर केल्यास संस्था अधिक सक्षम आणि कार्यक्षम बनते.
शेवटी असे म्हणता येईल की, गृहनिर्माण संस्थांशी संबंधित प्रत्येक सदस्य, पदाधिकारी आणि कायदा अभ्यासक यांनी या अधिनियमाचे सखोल ज्ञान ठेवणे अत्यावश्यक आहे. यामुळे केवळ कायदेशीर अडचणी टाळता येत नाहीत, तर संस्थेचे कामकाज अधिक पारदर्शक, न्याय्य आणि परिणामकारक पद्धतीने चालवता येते.
ॲड. अभिषेक खोत, सांगली
मो. 9960661657
Comments
Post a Comment