रेरा कायदा, २०१६ : ग्राहक संरक्षणाचा नवा अध्याय

भारतामधील स्थावर मालमत्ता क्षेत्र हे देशाच्या आर्थिक विकासाचा एक महत्त्वाचा आधारस्तंभ मानले जाते. वाढते शहरीकरण, लोकसंख्येतील वाढ आणि निवासाच्या गरजेमुळे घरांच्या मागणीत मोठ्या प्रमाणात वाढ झाली आहे. तथापि, या क्षेत्रात अनेक वर्षांपासून ग्राहकांची फसवणूक, प्रकल्प पूर्ण होण्यास होणारा विलंब, व्यवहारातील अपारदर्शकता, तसेच प्रवर्तकांकडून एकतर्फी अटी लादल्या जाणे या गंभीर समस्या होत्या. या पार्श्वभूमीवर केंद्र शासनाने 'रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट, २०१६' (स्थावर मालमत्ता (नियमन व विकास) अधिनियम, २०१६) हा महत्त्वपूर्ण कायदा लागू केला.

हा कायदा १ मे २०१६ पासून अंमलात आला असून, त्याचा मुख्य उद्देश म्हणजे ग्राहकांचे हित संरक्षण करणे, स्थावर मालमत्ता व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता निर्माण करणे आणि प्रवर्तकांची जबाबदारी निश्चित करणे हा आहे. या कायद्यामुळे स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात शिस्त आणि विश्वासार्हता निर्माण झाली आहे.

या कायद्यानुसार प्रत्येक प्रकल्पाची नोंदणी करणे अनिवार्य करण्यात आले आहे. कलम ३ नुसार, कोणताही प्रवर्तक संबंधित प्राधिकरणाकडे नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्प विक्रीसाठी सादर करू शकत नाही. ही तरतूद ग्राहकांना फसवणुकीपासून संरक्षण देण्यासाठी अत्यंत महत्त्वाची ठरते. त्याचप्रमाणे कलम ४ अंतर्गत, प्रवर्तकाने प्रकल्पाशी संबंधित सर्व माहिती जसे की मंजूर नकाशे, जमिनीचे हक्क, परवानग्या आणि आर्थिक तपशील सादर करणे आवश्यक आहे. त्यामुळे ग्राहकांना संपूर्ण व अचूक माहिती मिळते.

कलम ११ अंतर्गत प्रवर्तकाच्या जबाबदाऱ्या निश्चित करण्यात आल्या आहेत. प्रवर्तकाने खरी व अचूक माहिती देणे, प्रकल्प वेळेत पूर्ण करणे आणि दर्जेदार बांधकाम करणे आवश्यक आहे. तसेच कलम १३ नुसार, लेखी विक्री करार (अ‍ॅग्रीमेंट फॉर सेल) न करता ग्राहकाकडून दहा टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम घेण्यास मनाई आहे. ही तरतूद ग्राहकांच्या आर्थिक सुरक्षेसाठी अत्यंत उपयुक्त आहे.

प्रकल्पामध्ये कोणताही मोठा बदल करण्यासाठी कलम १४ नुसार किमान दोन-तृतीयांश ग्राहकांची संमती आवश्यक आहे. त्यामुळे प्रवर्तकांना मनमानी बदल करण्यावर नियंत्रण ठेवले जाते. तसेच कलम १८ अंतर्गत, प्रकल्प वेळेत पूर्ण न झाल्यास ग्राहकाला पैसे परत मिळवण्याचा किंवा व्याजासह नुकसानभरपाई मिळवण्याचा अधिकार दिला आहे. कलम १९ अंतर्गत ग्राहकांचे विविध हक्क निश्चित करण्यात आले असून, त्यामध्ये वेळेत ताबा मिळण्याचा आणि माहिती मिळण्याचा अधिकार यांचा समावेश आहे.

या कायद्यांतर्गत तक्रार निवारणासाठी स्वतंत्र यंत्रणा उपलब्ध आहे. कलम ३१ नुसार, ग्राहक थेट प्राधिकरणाकडे तक्रार दाखल करू शकतो. तसेच कलम ५९, ६० आणि ६१ अंतर्गत कायद्याचे उल्लंघन करणाऱ्यांवर दंडात्मक कारवाई करण्याची तरतूद आहे.

या कायद्याच्या प्रभावी अंमलबजावणीसाठी प्रत्येक राज्यात प्राधिकरण स्थापन करण्यात आले आहे. महाराष्ट्रात हे कार्य महारेरा (महाराष्ट्र स्थावर मालमत्ता नियामक प्राधिकरण) या संस्थेमार्फत केले जाते. हे प्राधिकरण प्रकल्पांची नोंदणी, देखरेख आणि ग्राहकांच्या तक्रारींचे निवारण करते.

या कायद्याच्या अंमलबजावणीमध्ये न्यायालयीन निर्णयांनी महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावली आहे. 'एम/एस इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड विरुद्ध अनिल पाटणी' या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की, 'ग्राहकांना या कायद्याखालील उपायांसोबतच ग्राहक संरक्षण कायद्याखालीही दाद मागण्याचा अधिकार आहे'.

तसेच 'पायोनियर अर्बन लॅण्ड अ‍ॅण्ड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड विरुद्ध गोविंदन राघवन' या प्रकरणात अन्यायकारक करार अटी अवैध ठरवण्यात आल्या. 'कोलकाता वेस्ट इंटरनॅशनल सिटी प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध देवासिस रुद्र' या प्रकरणात प्रकल्प विलंब झाल्यास ग्राहकाला संपूर्ण परतावा मिळण्याचा अधिकार मान्य करण्यात आला. तसेच 'न्यूटेक प्रमोटर्स अ‍ॅण्ड डेव्हलपर्स प्रायव्हेट लिमिटेड विरुद्ध स्टेट ऑफ उत्तर प्रदेश' या निर्णयात प्राधिकरणाच्या अधिकारांना वैधता देण्यात आली.

या कायद्यामुळे ग्राहक आणि प्रवर्तक यांच्यातील संबंध अधिक संतुलित झाले आहेत. ग्राहकांना कायदेशीर संरक्षण मिळाल्यामुळे त्यांच्या गुंतवणुकीची सुरक्षितता वाढली आहे. व्यवहार अधिक पारदर्शक झाले असून फसवणुकीचे प्रमाण कमी झाले आहे.

तथापि, या कायद्याच्या अंमलबजावणीत काही अडचणी देखील आहेत. काही ठिकाणी अंमलबजावणीची गती कमी आहे, काही प्रकल्प या कायद्याच्या कक्षेबाहेर राहतात, तसेच तक्रारींच्या निवारणास काही वेळा विलंब होतो. तरीदेखील या कायद्याने स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात सकारात्मक बदल घडवून आणले आहेत.

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट, २०१६ (स्थावर मालमत्ता (नियमन व विकास) अधिनियम, २०१६) हा भारतीय स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील एक क्रांतिकारी कायदा आहे. या कायद्यामुळे ग्राहकांचा विश्वास वाढला असून प्रवर्तकांवर जबाबदारी निश्चित झाली आहे. भविष्यात या कायद्याची अधिक प्रभावी अंमलबजावणी झाली, तर हे क्षेत्र अधिक पारदर्शक, सुरक्षित आणि विश्वासार्ह बनेल, यात शंका नाही.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657