शहरीकरणाच्या झपाट्याने वाढणाऱ्या प्रक्रियेमुळे बहुमजली इमारतींमध्ये (अपार्टमेंट्स) राहण्याची पद्धत आज सर्वसामान्य झाली आहे. अशा परिस्थितीत फ्लॅटधारकांचे वैयक्तिक हक्क, सामायिक सुविधांवरील अधिकार आणि व्यवस्थापनाची जबाबदारी यांचे नियमन करण्यासाठी एक सुस्पष्ट कायदेशीर चौकट आवश्यक होती. ही गरज ओळखून महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अॅक्ट, १९७० हा कायदा लागू करण्यात आला. हा कायदा प्रत्येक अपार्टमेंटला स्वतंत्र मालमत्ता म्हणून ओळख देतो आणि त्याचबरोबर कॉमन एरिया व सुविधांच्या व्यवस्थापनासाठी आवश्यक नियम निश्चित करतो.
या कायद्याच्या सेक्शन २ मध्ये “अपार्टमेंट” व “डिक्लेरेशन” यांची व्याख्या दिली आहे. अपार्टमेंट म्हणजे इमारतीतील स्वतंत्र युनिट, तर डिक्लेरेशन म्हणजे संपूर्ण इमारतीला या कायद्याच्या अधीन आणणारा मूलभूत दस्तऐवज होय. डिक्लेरेशनचे महत्त्व न्यायालयांनी स्पष्ट केले आहे. चेतन कन्स्ट्रक्शन्स विरुद्ध स्टेट ऑफ महाराष्ट्र या प्रकरणात न्यायालयाने नमूद केले की डिक्लेरेशन “ड्युली एक्सिक्युटेड” असणे आवश्यक आहे. केवळ डिक्लेरेशन नोंदवणे पुरेसे नसून त्यामध्ये कॉमन एरियाचे स्पष्ट वर्णन, बाय-लॉज, भविष्यातील एफएसआयचा लाभ सदनिकाधारकांच्या हितात सोडणेबाबत तरतूद आणि प्रत्येक अपार्टमेंटसाठी आवश्यक तपशील असणे अत्यावश्यक आहे. अन्यथा अशी डिक्लेरेशन कायदेशीर मान्यता प्राप्त करत नाही.
याच संदर्भात सिप्ला लिमिटेड विरुद्ध कॉम्पिटंट ऑथॉरिटी अँड डिस्ट्रिक्ट डेप्युटी रजिस्ट्रार या प्रकरणात न्यायालयाने स्पष्ट केले की डिक्लेरेशन नोंदवल्यानंतर कलम ११(२) नुसार त्याची योग्य प्राधिकरणाला सूचना देणे आवश्यक आहे. तसेच त्याची नोंद कलम १२(१)(अ) अनुसार अपार्टमेंट डीडमध्ये होणे गरजेचे आहे. चुकीच्या प्राधिकरणाला दिलेली सूचना ग्राह्य धरली जात नाही. त्यामुळे डिक्लेरेशन हा केवळ एक दस्तऐवज नसून त्याची अंमलबजावणीही कायदेशीर प्रक्रियेनुसार होणे आवश्यक आहे. ही या कायद्यातील अतिशय महत्त्वाची व तितकीच गंभीर गोष्ट आहे.
या कायद्याचा गाभा सेक्शन ४ आणि सेक्शन ५ मध्ये दिसून येतो. या कलमानुसार प्रत्येक अपार्टमेंट हा स्वतंत्र, वारसाहक्काने हस्तांतरित होणारा व विक्रीयोग्य मालमत्ता म्हणून मान्यता प्राप्त करतो. या तत्त्वाला सर्वोच्च न्यायालयानेही मान्यता दिली आहे. यामुळे अपार्टमेंट हे पूर्णतः ट्रान्सफरेबल प्रॉपर्टी असल्याचे अधोरेखित होते. फक्त कलम ११ व १२ ची योग्य अंमलबजावणी होणे गरजेचे आहे.
अपार्टमेंट कायद्याच्या अंमलबजावणीत अनेक वेळा मोफा (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अॅक्ट, १९६३) आणि अपार्टमेंट अॅक्ट यांच्यात संघर्ष निर्माण होतो. या संदर्भात पद्मावती कन्स्ट्रक्शन कंपनी विरुद्ध स्टेट ऑफ महाराष्ट्र या प्रकरणात न्यायालयाने ठरवले की प्रमोटरने मालमत्ता अपार्टमेंट अॅक्ट अंतर्गत आणायची असल्यास, हे अॅग्रीमेंट फॉर सेलमध्ये स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे.
तसेच राहुल एंटरप्रायझेस विरुद्ध अभिनिहा पार्क सहकारी गृहरचना संस्था या प्रकरणात डिव्हिजन बेंचने स्पष्ट केले की एकदा को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटी नोंदणीकृत झाल्यानंतर अपार्टमेंट अॅक्ट अंतर्गत केलेली डिक्लेरेशन टिकू शकत नाही. यावरून दोन्ही कायदे एकाच वेळी लागू होऊ शकत नाहीत हे स्पष्ट होते. मात्र मेरू हाइट को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटी विरुद्ध स्टेट ऑफ महाराष्ट्र या केसमध्ये न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की डिक्लेरेशन डीडची पूर्ण अंमलबजावणी झाली तरच असोसिएशनचे नियम लागू होतील. अन्यथा सोसायटीमधील सभासद बहुमताने निर्णय घेऊन दोन्हीपैकी एका कायद्याचा स्वीकार करतील.
कॉमन एरिया व सुविधांबाबत सेक्शन ६ आणि सेक्शन ७ अत्यंत महत्त्वाच्या आहेत. या कलमानुसार कॉमन एरियावर सर्व फ्लॅटधारकांचा संयुक्त हक्क असतो आणि कोणालाही त्यावर स्वतंत्र मालकी सांगता येत नाही. या तत्त्वाची पुष्टी विजय पांडुरंग वैद्य विरुद्ध क्रेडेन्स प्रॉपर्टी डेव्हलपर्स प्रायव्हेट लिमिटेड या प्रकरणात करण्यात आली. न्यायालयाने स्पष्ट केले की कार पार्किंग विकणे किंवा त्यावर स्वतंत्र मालकी सांगणे बेकायदेशीर आहे आणि ते कॉमन एरियाचाच भाग आहे.
याशिवाय, सुलतानाबाद सीएचएस लिमिटेड (प्रपोज्ड) विरुद्ध स्टेट ऑफ महाराष्ट्र या प्रकरणात न्यायालयाने ठरवले की एकदा मालमत्ता अपार्टमेंट अॅक्ट अंतर्गत आणली की त्याच मालमत्तेसाठी को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी स्थापन करता येत नाही. फक्त ती कलम ११ व १२ च्या अनुरूप असणे प्रचंड गरजेचे आहे. यामुळे कायद्याची स्वतंत्र ओळख अधोरेखित होते.
या कायद्यानुसार व्यवस्थापनासाठी सेक्शन १५ अंतर्गत “असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स” स्थापन केली जाते. ही संस्था इमारतीचे दैनंदिन व्यवस्थापन पाहते. या संदर्भात महाराष्ट्र चेंबर ऑफ हाउसिंग इंडस्ट्री विरुद्ध स्टेट ऑफ महाराष्ट्र या प्रकरणात न्यायालयाने नमूद केले की फ्लॅटधारकांचे हक्क हे केवळ करारावर आधारित नसून कायद्याने संरक्षित आहेत आणि अपार्टमेंट अॅक्ट ही स्वतंत्र कायदेशीर चौकट आहे.
शेवटी असे म्हणता येईल की, महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अॅक्ट, १९७० हा कायदा फ्लॅटधारकांना मजबूत व स्वतंत्र मालकी हक्क देणारा तसेच कॉमन सुविधांच्या व्यवस्थापनासाठी स्पष्ट नियम देणारा अत्यंत महत्त्वाचा कायदा आहे. न्यायालयीन निर्णयांनी या कायद्याच्या विविध तरतुदींना अधिक स्पष्टता दिली असून फ्लॅटधारकांचे हक्क अधिक बळकट केले आहेत.
तथापि, प्रत्यक्ष व्यवहारात डिक्लेरेशन योग्य प्रकारे नोंदवली जात नाही, कायद्याची माहिती नसल्यामुळे वाद निर्माण होतात, भविष्यातील वाढीव एफएसआयवर हक्क सांगितले जातात आणि डेव्हलपरकडून गैरफायदे घेतले जातात. त्यामुळे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने या कायद्याची माहिती ठेवणे, आपले दस्तऐवज तपासणे आणि आपल्या हक्कांची जाणीव ठेवणे अत्यंत आवश्यक आहे.
योग्य कायदेशीर ज्ञान, जागरूकता आणि न्यायालयीन निर्णयांचा आधार घेतल्यास हा कायदा नागरिकांसाठी अत्यंत प्रभावी ठरू शकतो.
ॲड. अभिषेक खोत, सांगली
मो. 9960661657
Comments
Post a Comment