मोफा कायदा 1963 : फ्लॅट खरेदीदाराने जाणून घ्याव्यात अशा महत्त्वाच्या तरतुदी

महाराष्ट्रात घर किंवा फ्लॅट खरेदी करणे हे अनेक कुटुंबांचे आयुष्यभराचे स्वप्न असते. अनेक वर्षांची मेहनत, बचत आणि कर्जाच्या आधारावर लोक स्वतःचे घर घेण्याचा प्रयत्न करतात. परंतु काही दशकांपूर्वीपर्यंत फ्लॅट खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारांमध्ये मोठ्या प्रमाणावर गैरप्रकार होत होते. अनेक वेळा बिल्डरकडून मंजूर नकाशापेक्षा जास्त बांधकाम केले जात होते, फ्लॅटचा ताबा वेळेत दिला जात नव्हता, एकाच फ्लॅटची अनेक लोकांना विक्री केली जात होती किंवा फ्लॅटधारकांची सोसायटी स्थापन न करता जमीन-इमारतीचा मालकी हक्क बिल्डरकडेच ठेवला जात होता. या सर्व समस्यांवर नियंत्रण आणण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाने महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स (रेग्युलेशन ऑफ प्रमोशन ऑफ कन्स्ट्रक्शन, सेल, मॅनेजमेंट अँड ट्रान्सफर) अॅक्ट, 1963 म्हणजेच मोफा कायदा (MOFA Act, 1963) लागू केला.

मोफा कायदा हा मुख्यतः फ्लॅट खरेदीदारांचे संरक्षण करण्यासाठी तयार करण्यात आलेला कायदा आहे. या कायद्याचा उद्देश बिल्डर आणि खरेदीदार यांच्यातील व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणणे, फ्लॅट विक्री आणि बांधकाम प्रक्रियेला कायदेशीर चौकट देणे आणि फ्लॅटधारकांचे हक्क सुरक्षित करणे हा आहे. त्यामुळे महाराष्ट्रातील रिअल इस्टेट क्षेत्रात या कायद्याला अत्यंत महत्त्वाचे स्थान प्राप्त झाले आहे.

मोफा कायद्यामध्ये प्रमोटर म्हणजेच बिल्डरवर काही महत्त्वाच्या जबाबदाऱ्या टाकण्यात आल्या आहेत. कलम 3 नुसार बिल्डरने फ्लॅट खरेदीदाराला प्रकल्पासंबंधीची संपूर्ण आणि खरी माहिती देणे बंधनकारक आहे. यामध्ये जमिनीचा मालकी हक्क, मंजूर नकाशा, बांधकामासाठी मिळालेल्या परवानग्या, प्रकल्पाची योजना, तसेच फ्लॅटचे क्षेत्रफळ यांचा समावेश होतो. बिल्डरने ही माहिती लपवणे किंवा चुकीची माहिती देणे हे कायद्याचे उल्लंघन ठरते. या तरतुदीमुळे फ्लॅट खरेदीदाराला प्रकल्पाची संपूर्ण माहिती मिळते आणि त्याची फसवणूक होण्याची शक्यता कमी होते.

मोफा कायद्यातील कलम 4 अत्यंत महत्त्वाचे मानले जाते. या कलमानुसार बिल्डरने फ्लॅट खरेदीदाराशी नोंदणीकृत Agreement for Sale करणे बंधनकारक आहे. हा करार नोंदणी केल्याशिवाय बिल्डर फ्लॅटच्या किंमतीच्या वीस टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम स्वीकारू शकत नाही. या करारामध्ये फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, एकूण किंमत, देयकाची पद्धत, उपलब्ध सुविधा आणि फ्लॅटचा ताबा देण्याची अपेक्षित तारीख यांचा स्पष्ट उल्लेख असणे आवश्यक आहे. त्यामुळे खरेदीदाराला कायदेशीर संरक्षण मिळते आणि व्यवहारात पारदर्शकता राहते.

तसेच मोफा कायद्याच्या कलम 7 नुसार बिल्डरला मंजूर नकाशानुसारच बांधकाम करणे बंधनकारक आहे. फ्लॅटधारकांची संमती न घेता इमारतीच्या रचनेत बदल करणे किंवा अतिरिक्त बांधकाम करणे हे बेकायदेशीर ठरू शकते. या तरतुदीचा उद्देश बिल्डरकडून होणाऱ्या अनधिकृत बांधकामांवर नियंत्रण ठेवणे हा आहे.

मोफा कायद्यातील आणखी एक महत्त्वाची तरतूद म्हणजे फ्लॅटधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणे. कलम 10 नुसार बिल्डरने फ्लॅटधारकांची सोसायटी किंवा कंपनी स्थापन करण्यासाठी आवश्यक पावले उचलणे आवश्यक आहे. सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर बिल्डरने जमीन आणि इमारतीचा मालकी हक्क सोसायटीच्या नावावर हस्तांतरित करणे अपेक्षित असते. यालाच कन्व्हेयन्स (Conveyance) असे म्हणतात आणि त्यासंबंधीची तरतूद कलम 11 मध्ये करण्यात आली आहे. या कलमानुसार बिल्डरने जमीन, इमारत आणि सर्व कॉमन एरिया सोसायटीच्या नावावर हस्तांतरित करणे आवश्यक आहे. अनेक वेळा बिल्डर कन्व्हेयन्स देण्यास टाळाटाळ करतात. अशा परिस्थितीत फ्लॅटधारकांच्या सोसायटीला शासनाकडून डीम्ड कन्व्हेयन्स (Deemed Conveyance) मिळवण्याचा अधिकार आहे. ही तरतूद फ्लॅटधारकांच्या मालकी हक्कांच्या संरक्षणासाठी अत्यंत महत्त्वाची मानली जाते.

मोफा कायद्याशी संबंधित अनेक महत्त्वाचे न्यायनिर्णय देखील झाले आहेत. यापैकी सुप्रीम कोर्टाचा Nahalchand Laloochand Pvt. Ltd. v. Panchali Co-operative Housing Society Ltd. हा अत्यंत प्रसिद्ध निर्णय आहे. या प्रकरणात प्रश्न उपस्थित झाला होता की बिल्डरला पार्किंग जागा स्वतंत्रपणे विकण्याचा अधिकार आहे का? सुप्रीम कोर्टाने स्पष्ट केले की स्टिल्ट पार्किंग आणि ओपन पार्किंग या जागा इमारतीच्या कॉमन एरियाचा भाग आहेत आणि बिल्डर त्यांची स्वतंत्र विक्री करू शकत नाही. हा निर्णय फ्लॅटधारकांच्या हक्कांच्या दृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचा ठरला.

तसेच सुप्रीम कोर्टाने Jayantilal Investments vs. Madhuvihar Co-operative Housing Society या प्रकरणात स्पष्ट केले की बिल्डरने मोफा कायद्याच्या तरतुदीनुसार सोसायटी स्थापन करून जमीन आणि इमारतीचा मालकी हक्क सोसायटीच्या नावावर हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. या निर्णयामुळे फ्लॅटधारकांच्या मालकी हक्कांना अधिक बळकटी मिळाली.

एकूणच पाहता, मोफा कायदा १९६३ हा महाराष्ट्रातील फ्लॅटधारकांसाठी एक संरक्षणात्मक आणि अत्यंत महत्त्वाचा कायदा आहे. या कायद्यामुळे बिल्डर आणि खरेदीदार यांच्यातील व्यवहारांना स्पष्ट कायदेशीर चौकट मिळाली असून फ्लॅटधारकांचे हक्क अधिक सुरक्षित झाले आहेत. आज जरी रिअल इस्टेट क्षेत्रात Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 लागू झाला असला तरी सोसायटी स्थापन करणे, कन्व्हेयन्स देणे आणि फ्लॅटधारकांचे हक्क या बाबतीत मोफा कायद्याचे महत्त्व अद्याप कायम आहे. त्यामुळे घर किंवा फ्लॅट खरेदी करताना मोफा कायद्याची माहिती असणे प्रत्येक नागरिकासाठी अत्यंत आवश्यक आहे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657