हौसिंग सोसायटीच्या नॉन मेंबरकडून मेंटेनन्स वसुली : मुंबई उच्च न्यायालयाचा महत्त्वपूर्ण निर्णय

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये “मेंबर” म्हणजे ज्याचे नाव सोसायटीच्या सभासद नोंदवहीत (Register of Members) अधिकृतपणे नोंदलेले असते तो व्यक्ती. परंतु अनेक वेळा अशाही व्यक्ती असतात ज्या फ्लॅटचा ताबा घेतात, वापर करतात किंवा सुविधांचा लाभ घेतात; मात्र त्यांनी सोसायटीचे औपचारिक सदस्यत्व स्वीकारलेले नसते. अशा व्यक्तींना कायदेशीर भाषेत “Non-Member” असे संबोधले जाते. उदाहरणार्थ, बिल्डर/प्रमोटरकडे उरलेले फ्लॅट्स, विकास करारानुसार ताबा घेतलेले धारक किंवा नाव नोंद न केलेले मालक. हे सर्व Non-Member या संकल्पनेत येऊ शकतात.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये मेंटेनन्स वसुलीचा प्रश्न अत्यंत महत्त्वाचा असतो. इमारतीची देखभाल, पाणी, वीज, सुरक्षा, स्वच्छता, दुरुस्ती, विमा, मालमत्ता कर इत्यादी खर्च भागविण्यासाठी सर्व फ्लॅटधारकांकडून नियमित मेंटेनन्स आकारले जाते. परंतु काही वेळा Non-Member व्यक्ती सदस्यत्व नसल्याचा आधार घेऊन मेंटेनन्स भरण्यास नकार देतात. अशा परिस्थितीत सोसायटीसमोर मोठा आर्थिक ताण निर्माण होतो.

याच पार्श्वभूमीवर मुंबई उच्च न्यायालयाने Aspandiar Rashid Irani व इतर विरुद्ध Pasayadan Co-operative Housing Society Ltd. (दि. 16 जानेवारी 2026) या प्रकरणात दिलेला निर्णय अत्यंत दिशादर्शक ठरला आहे.

या प्रकरणात याचिकाकर्त्यांनी बिल्डरसोबत नोंदणीकृत नसलेला Development Agreement करार केला होता आणि त्याअंतर्गत चार फ्लॅट्सचा ताबा घेतला होता. सन 2005 मध्ये सोसायटी नोंदणीकृत झाली; मात्र त्यानंतर अनेक वर्षे त्यांनी कोणतेही मेंटेनन्स शुल्क भरले नाही. अखेर 2023 मध्ये सोसायटीने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम (MCS Act) कलम 154B-29 अंतर्गत 2005 पासूनची थकबाकी वसूल करण्यासाठी Recovery Proceedings सुरू केल्या.

याचिकाकर्त्यांनी या कारवाईला विरोध करत असा युक्तिवाद केला की, ते सोसायटीचे सदस्य नाहीत, त्यांच्या नावावर नोंदणीकृत खरेदी करार नाही,  दावा limitation मुळे कालबाह्य आहे, तसेच non-member विरुद्ध recovery करता नाही.

न्यायालयाने हे सर्व मुद्दे तपासले व स्पष्टपणे फेटाळून लावले. न्यायालयाने प्रथम नमूद केले की, मेंटेनन्स ही सतत निर्माण होणारी (continuing/recurring) देयता आहे. ती एकदाच निर्माण होणारे कर्ज नसून दर महिन्याला नवीन देयक निर्माण होते. त्यामुळे limitation चा आधार घेऊन संपूर्ण थकबाकी टाळता येणार नाही. प्रत्येक महिन्याचा थकीत मेंटेनन्स हा स्वतंत्र default मानला जातो.

यानंतर न्यायालयाने स्पष्ट केले की, MCS Act मधील कलम 154B-29 नुसार एक विशेष व संक्षिप्त recovery यंत्रणा आहे. Registrar कडून दिलेले Recovery Certificate अंतिम व बंधनकारक असते आणि ते जमीन महसूलाप्रमाणे वसूल करता येते. त्याअंतर्गत जप्ती, attachment किंवा लिलावाची प्रक्रिया करता येते. साध्या सिव्हिल कोर्टात या कारवाईला सहज आव्हान देता येत नाही.

या निर्णयातील सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे 'मेंटेनन्सची देयता ही व्यक्तीवर नव्हे तर फ्लॅटशी निगडीत असते'. न्यायालयाने स्पष्ट शब्दांत नमूद केले की, ही देयता “runs with the flat” या तत्त्वावर आधारित आहे. म्हणजेच जो कोणी फ्लॅटचा ताबा घेतो, सोसायटीच्या सुविधा वापरतो किंवा त्या सुविधांचा लाभ घेतो, तो त्या देयकांसाठी जबाबदार असतो. सदस्यत्व नसल्याचा बचाव ग्राह्य धरता येणार नाही.

न्यायालयाने MOFA (Maharashtra Ownership Flats Act) कायद्याचाही संदर्भ दिला. development agreement मुळे याचिकाकर्ते promoter च्या भूमिकेत येतात. Promoter वर सोसायटी स्थापन करण्याची तसेच न विकलेल्या फ्लॅट्सबाबत आवश्यक जबाबदाऱ्या पार पाडण्याची जबाबदारी असते. त्यामुळे नोंदणीकृत करार नसल्याचा मुद्दा हा जबाबदारी टाळण्यासाठी वापरता येणार नाही.

2019 च्या दुरुस्तीपूर्वी non-member विरुद्ध recovery करता येत नव्हती, हा युक्तिवादही न्यायालयाने नाकारला. दुरुस्तीने नवीन हक्क निर्माण केले नाहीत, तर विद्यमान कायद्याला अधिक स्पष्टता दिली आहे. त्यामुळे 2005 पासूनची थकबाकी वसूल करण्यास कोणताही कायदेशीर अडथळा नाही, असे न्यायालयाने ठणकावून सांगितले.

अखेरीस न्यायालयाने सर्व Writ Petitions फेटाळून लावत सोसायटीची recovery कारवाई वैध ठरवली आणि याचिकाकर्त्यांना मेंटेनन्स व व्याज भरणे बंधनकारक असल्याचे घोषित केले. या निर्णयामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मोठा दिलासा मिळाला आहे. नियमित मेंटेनन्स भरणाऱ्या सदस्यांवर अन्याय होऊ नये, आर्थिक शिस्त राखली जावी आणि सोसायटीचे व्यवस्थापन सुरळीत चालावे यासाठी हा निर्णय अत्यंत उपयुक्त ठरत आहे.

मुंबई उच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की मेंटेनन्स ही केवळ सदस्यत्वावर आधारित जबाबदारी नसून फ्लॅटच्या ताब्यावर आधारित देयता आहे. Non-Member असो वा Promoter, जो सोसायटीच्या सुविधांचा लाभ घेतो त्याला आर्थिक जबाबदारी टाळता येणार नाही. हा निर्णय सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या अधिकारांचे प्रभावी संरक्षण करणारा आणि भविष्यातील वादांमध्ये मार्गदर्शक ठरणारा आहे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657