घर मिळाले… पण हक्क मिळाले का?

फ्लॅटचा कब्‍जा मिळाला म्हणजे सर्व काही संपले का? बिल्डरची जबाबदारी कुठेपर्यंत...?

घर खरेदी हा सामान्य माणसाच्या आयुष्यातील सर्वात मोठा आर्थिक निर्णय असतो. अनेक वर्षांची बचत, कर्ज, आयुष्यभराची मेहनत एका फ्लॅटमध्ये गुंतलेली असते. त्यामुळे जेव्हा अखेर फ्लॅटचा कब्‍जा (Possession) मिळतो, तेव्हा घरखरेदीदाराला वाटते की आता सर्व अडचणी संपल्या. मात्र प्रत्यक्षात, याच टप्प्यावर अनेक कायदेशीर प्रश्नांची सुरुवात होते. कब्‍जा मिळाला म्हणजे बिल्डरची जबाबदारी संपली, ही समजूत पूर्णपणे चुकीची आहे.

कब्‍जा म्हणजे फ्लॅटची चावी देऊन ताबा देणे. पण कब्‍जा म्हणजे इमारत कायदेशीरदृष्ट्या पूर्ण झाली, सर्व सुविधा मिळाल्या, सर्व कागदपत्रे पूर्ण झाली, असे होत नाही. अनेक वेळा बिल्डर अर्धवट काम असतानाच, ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट (OC) शिवाय किंवा “नंतर काम पूर्ण करू” असे सांगून कब्‍जा देतो. घराची गरज, भाड्याचा त्रास किंवा कर्जाचा दबाव असल्यामुळे नागरिक तो कब्‍जा स्वीकारतो. याच ठिकाणी नागरिकांची फसवणूक होते.

महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स ॲक्ट, १९६३ म्हणजेच MOFA कायदा घरखरेदीदारांच्या संरक्षणासाठी आणलेला आहे. या कायद्यानुसार बिल्डरची जबाबदारी केवळ फ्लॅटची चावी देईपर्यंत मर्यादित नाही. गळती, भेगा, निकृष्ट बांधकाम, पाणी-वीज-ड्रेनेजच्या समस्या, लिफ्ट किंवा फायर सेफ्टीमधील त्रुटी ही सर्व कामे “मेंटेनन्स”च्या नावाखाली झटकून टाकता येत नाहीत. ही बांधकामातील त्रुटी असून त्याची जबाबदारी कब्जानंतरही बिल्डरवरच राहते.

याशिवाय, कन्व्हेअन्स डीड हा अत्यंत महत्त्वाचा विषय आहे. इमारत व जमीन सोसायटीच्या नावे हस्तांतरित करणे ही बिल्डरची कायदेशीर जबाबदारी आहे. मात्र अनेक बिल्डर वर्षानुवर्षे कन्व्हेअन्स टाळतात. परिणामी सोसायटी जमीन व इमारतीच्या मालकीहक्काविना राहते आणि भविष्यात पुनर्विकास, कर्ज, कायदेशीर संरक्षण यामध्ये अडचणी निर्माण होतात. कब्‍जा दिला असला तरी कन्व्हेअन्स न दिल्यास बिल्डरची जबाबदारी संपत नाही.

२०१६ साली लागू झालेल्या RERA कायद्याने घरखरेदीदारांचे हक्क अधिक मजबूत केले आहेत. RERA कायद्याच्या कलम १४(३) नुसार, कब्‍जानंतर पाच वर्षांपर्यंत जर बांधकामातील कोणताही दोष आढळला, तर तो दोष बिल्डरने मोफत दुरुस्त करणे बंधनकारक आहे. हे न केल्यास भरपाई द्यावी लागते. ही तरतूद अत्यंत प्रभावी असतानाही अनेक नागरिकांना तिची माहिती नसते.

बिल्डर अनेकदा नागरिकांना असे सांगतात की “तुम्ही कब्‍जा स्वीकारला आहे, त्यामुळे आता तक्रार करता येणार नाही.” प्रत्यक्षात न्यायालये आणि RERA प्राधिकरणाने वारंवार स्पष्ट केले आहे की, दबावाखाली, पर्याय नसताना किंवा गरजेपोटी घेतलेला कब्‍जा हा बिल्डरच्या हिताचा ठरत नाही. नागरिकाचा कायदेशीर हक्क कब्‍जानंतरही कायम राहतो.

म्हणूनच घरखरेदीदारांनी हे लक्षात ठेवणे अत्यंत गरजेचे आहे की कब्‍जा म्हणजे लढाईचा शेवट नाही, तर अनेक वेळा तो न्याय मिळवण्याचा नवा टप्पा असतो. अपूर्ण कामे, वचन दिलेल्या सुविधा, कन्व्हेअन्स, बांधकाम दोष याबाबत नागरिकांनी जागरूक राहिले पाहिजे. योग्य कागदपत्रे जतन करून, लेखी तक्रार देऊन आणि गरज भासल्यास एखाद्या चांगल्या व अनुभवी वकिलाचा सल्ला घेवून RERA किंवा ग्राहक मंचात दाद मागून नागरिक आपले हक्क प्रभावीपणे मिळवू शकतो.

एकंदरीत, “कब्‍जा मिळाला म्हणजे सर्व काही संपले” ही मानसिकता घरखरेदीदारासाठी धोकादायक आहे. कायदा घरखरेदीदाराच्या बाजूने उभा आहे; गरज आहे ती फक्त जागरूकतेची आणि ठाम भूमिकेची.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली

मो. ९९६०६६१६५७