घर खरेदीदारांचे फसवणुकीपासून संरक्षण - समजून घ्या मोफा, रेरा आणि अपार्टमेंट कायदा

ग्राहकांच्या हक्कांचे कवच - मोफा, अपार्टमेंट आणि रेरा कायद्यांचे महत्त्व 

- अ‍ॅड. अभिषेक खोत, सांगली

मो. ९९६०६६१६५७

स्थावर मालमत्ता (रिअल इस्टेट) क्षेत्रात घर खरेदी करणे हा सर्वसामान्य नागरिकासाठी एक महत्त्वाचा टप्पा असतो. या प्रक्रियेत ग्राहकांचे हित जपण्यासाठी आणि त्यांना संरक्षण देण्यासाठी, विशेषतः महाराष्ट्रात, महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स ऍक्ट, १९६३ (MOFA), अपार्टमेंट कायदा (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) आणि केंद्र सरकारने आणलेला रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ऍक्ट, २०१६ (RERA) हे तीन प्रमुख कायदे अत्यंत महत्त्वपूर्ण ठरतात. या तिन्ही कायद्यांनी ग्राहकांना अनेक महत्त्वपूर्ण अधिकार प्रदान केले आहेत, ज्यामुळे बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक यांच्यातील व्यवहार अधिक पारदर्शक आणि संतुलित बनले आहेत.

१. महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स ऍक्ट, १९६३ (MOFA) – विकासाच्या सुरुवातीचे कवच -

मोफा कायदा हा महाराष्ट्रात बांधकाम व्यावसायिकांकडून सदनिका (फ्लॅट) खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांसाठी मूलभूत हक्क प्रदान करणारा पहिला महत्त्वाचा कायदा आहे. रेरा कायदा लागू होण्यापूर्वी हा कायदा ग्राहकांचे मुख्य संरक्षण कवच होता.

करार करण्याचा हक्क (कलम ४) - बांधकाम व्यावसायिकाने (बिल्डरने) आगाऊ रक्कम किंवा अनामत रक्कम घेण्यापूर्वी ग्राहकाशी विक्री करार (Agreement for Sale) करणे बंधनकारक आहे. या करारामध्ये ताबा देण्याची तारीख स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे.

माहिती मिळण्याचा हक्क (कलम ३) - ग्राहकांनी मागणी केल्यास बिल्डरने प्रकल्पाचे नकाशे, मंजूर योजना आणि इतर आवश्यक कागदपत्रे सात दिवसांच्या आत ग्राहकांना उपलब्ध करून देणे आवश्यक आहे.

सोसायटी/असोसिएशन स्थापन करण्याचा हक्क (कलम १०) - बिल्डरने सदनिकांच्या एकूण संख्येच्या ६०% सदनिका विकल्यानंतर आणि ताबा दिल्यानंतर ठराविक वेळेत (सामान्यतः ४ महिन्यांच्या आत) गृहनिर्माण संस्था (सोसायटी) किंवा अपार्टमेंट मालकांची संघटना (Association of Apartment Owners) स्थापन करणे अनिवार्य आहे.

मालमत्ता हस्तांतरणाचा (Deed of Conveyance) हक्क (कलम ११) - सोसायटी किंवा अपार्टमेंट मालकांच्या नावाने जमिनीची मालकी हस्तांतरित करण्याची (Deed of Conveyance) जबाबदारी बिल्डरवर आहे.

२. अपार्टमेंट कायदा, १९७० (The Maharashtra Apartment Ownership Act, 1970) – मालकी आणि व्यवस्थापनाचा हक्क -

अपार्टमेंट कायदा ग्राहकांना त्यांच्या अपार्टमेंट युनिट्सची कायदेशीर आणि पूर्ण मालकी प्रदान करतो. हा कायदा सोसायटी ऐवजी 'अपार्टमेंट ओनर्स असोसिएशन' (AOA) स्थापन करण्यावर लक्ष केंद्रित करतो.

स्वतंत्र मालकीचा हक्क - या कायद्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंट मालकाला त्याच्या युनिटची (सदनिकेची) स्वतंत्र आणि हस्तांतरणीय मालकी मिळते.

सामाईक क्षेत्रातील अविभाज्य हिस्सा - अपार्टमेंट मालकांना केवळ त्यांच्या युनिटचीच नव्हे, तर जमिनीच्या तुकड्यावर आणि इमारतीच्या सामाईक सुविधांवर (Common Areas and Facilities) अविभाज्य आणि समान हिस्सा (Undivided Share) मिळतो. यात हॉलवे, पार्किंग, बाग, लिफ्ट इत्यादींचा समावेश असतो.

व्यवस्थापनात सहभाग (कलम १५) - अपार्टमेंट मालकांना त्यांची अपार्टमेंट मालक संघटना (AOA) तयार करण्याचा आणि व्यवस्थापन मंडळाची निवड करण्याचा हक्क आहे. ही संघटना अपार्टमेंटच्या देखभालीचे आणि व्यवस्थापनाचे नियम बनवते व राबवते.

बाकी थकबाकीचा खुलासा (कलम २३) - जर जुनी सदनिका विकत घेतली जात असेल, तर नवीन खरेदीदाराला मागील मालकाच्या सामाईक खर्चाच्या थकबाकीची माहिती मंडळाकडून (Board of Managers) मिळवण्याचा हक्क आहे.

३. रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ऍक्ट, २०१६ (RERA) – पारदर्शकता आणि उत्तरदायित्व -

रेरा कायदा हा देशभरातील रिअल इस्टेट क्षेत्राला नियमन आणि प्रोत्साहन देण्यासाठी, तसेच ग्राहकांचे हित जतन करण्यासाठी आणलेला सर्वात शक्तिशाली कायदा आहे. या कायद्याने ग्राहकांचे हक्क बळकट केले आहेत आणि विकासकांचे उत्तरदायित्व (Accountability) वाढवले आहे.

प्रकल्पाच्या माहितीचा हक्क (कलम ४) - विकासकाला (Promoter) कोणताही प्रकल्प सुरू करण्यापूर्वी तो रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी करणे अनिवार्य आहे. ग्राहकांना प्रकल्पाची मंजूर योजना, ताबा देण्याची अंतिम तारीख, जमीन आणि इतर मंजुरीशी संबंधित सर्व माहिती मिळवण्याचा हक्क आहे.

वेळेवर ताबा मिळण्याचा हक्क (कलम १८) - विक्री करारामध्ये नमूद केलेल्या वेळेत जर बिल्डरने सदनिकेचा ताबा दिला नाही, तर ग्राहक भरपाई (व्याज) मिळण्यास पात्र ठरतो. ग्राहक सदनिका ताब्यात घेण्यास तयार नसल्यास, त्याला जमा केलेली रक्कम व्याजासह परत मिळवण्याचा हक्क आहे.

कार्पेट एरियानुसार किंमत (कलम २ क ) - रेरा कायद्याने 'कार्पेट एरिया' (वापरण्यायोग्य क्षेत्र) ची स्पष्ट व्याख्या केली आहे. विकासकांना आता फुगवलेल्या 'सुपर बिल्ट-अप' क्षेत्राऐवजी केवळ कार्पेट एरियानुसार मालमत्तेची किंमत निश्चित करावी लागते. यामुळे ग्राहकांना योग्य मापासाठी पैसे मोजण्याचा हक्क मिळाला आहे.

तक्रार निवारणाचा हक्क (कलम ३१) - बिल्डरने कायद्याचे उल्लंघन केल्यास किंवा कराराचे पालन न केल्यास, ग्राहक रेरा प्राधिकरणाकडे किंवा निर्णय अधिकारी (Adjudicating Officer) यांच्याकडे तक्रार दाखल करू शकतो.

बांधकामातील दोष निवारणाचा हक्क (कलम १४ आणि १५) - सदनिकेचा ताबा मिळाल्यानंतर पाच वर्षांपर्यंत बांधकामाच्या संरचनेत किंवा गुणवत्तेत कोणताही दोष आढळल्यास तो ३० दिवसांच्या आत विनामूल्य दुरुस्त करण्याची जबाबदारी बिल्डरची आहे.

ग्राहक न्यायालयामध्ये दाद मागण्याचा हक्क - रेरा कायदा (कलम ८८) ग्राहकांना रेरा प्राधिकरणाव्यतिरिक्त ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत (Consumer Protection Act) ग्राहक न्यायालयात तक्रार करण्याचा पर्यायही अबाधित ठेवतो.

मोफा, अपार्टमेंट आणि रेरा हे कायदे ग्राहकांना रिअल इस्टेट व्यवहारामध्ये माहिती, पारदर्शकता आणि संरक्षण प्रदान करतात. जिथे मोफाने मूलभूत कर्तव्ये निश्चित केली, अपार्टमेंट कायद्याने मालकीचे अधिकार स्पष्ट केले, तिथे रेरा कायद्याने (RERA) या संपूर्ण प्रक्रियेत उत्तरदायित्व आणि न्याय आणला आहे. प्रत्येक ग्राहकाने आपल्या हक्कांबद्दल जागरूक असणे आणि या कायद्यांचा प्रभावीपणे वापर करणे, हे रिअल इस्टेटमध्ये होणारी फसवणूक टाळण्यासाठी आणि सुरक्षित घर मिळवण्यासाठी आवश्यक आहे.