अपार्टमेंट मालकांसाठी सुरक्षा आणि अधिकार: 'महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९६३' (MOFA) - एक सखोल विश्लेषण...

महाराष्ट्रातील रिअल इस्टेट क्षेत्राचा विचार केल्यास, 'महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९६३' (The Maharashtra Ownership Flats (Regulation of the Promotion of Construction, Sale, Management and Transfer) Act, 1963) म्हणजे 'मोफा' (MOFA) हा एक महत्त्वाचा आणि पायाभूत कायदा आहे. या कायद्याची निर्मिती प्रामुख्याने फ्लॅट खरेदीदारांचे हित जपण्यासाठी, विकसक (Promoter/Builder) आणि खरेदीदार यांच्यातील व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी आणि अपार्टमेंटच्या मालकी, व्यवस्थापन आणि हस्तांतरणाचे नियमन करण्यासाठी झाली.

विकसकांनी केलेल्या फसवणुकीच्या घटना, वेळेवर ताबा न देणे किंवा बांधकामात अनियमितता यांसारख्या समस्यांना आळा घालण्यासाठी हा कायदा अस्तित्वात आला.

१. कायद्याचा उद्देश आणि व्याप्ती -

'मोफा' (MOFA) चा मुख्य उद्देश विकसकांकडून फ्लॅटची बांधणी, विक्री, व्यवस्थापन आणि मालकी तत्त्वावर हस्तांतरण यासंबंधीच्या प्रक्रियेचे नियमन करणे आहे.

खरेदीदारांचे संरक्षण: विकसकांकडून होणारी विलंब, करारभंग आणि अनधिकृत बदल यापासून खरेदीदारांचे संरक्षण करणे.

पारदर्शकता: विकसकांना बांधकामाची योजना, किंमत आणि सुविधा याबद्दल संपूर्ण माहिती देणे बंधनकारक करणे.

संस्था स्थापनेचे दायित्व: विकसकाने फ्लॅटचा ताबा दिल्यानंतर ठराविक कालावधीत अपार्टमेंट मालकांची सहकारी संस्था (Co-operative Society), कंपनी किंवा 'अपार्टमेंट ओनर्स असोसिएशन' (Association of Apartment Owners - AOA) स्थापन करणे आवश्यक आहे.

२. महत्त्वाच्या व्याख्या -

या कायद्यातील काही मूलभूत संज्ञा समजून घेणे आवश्यक आहे.

फ्लॅट (Flat): याचा अर्थ निवास, कार्यालय, दुकान, गोडाऊन किंवा कोणत्याही उद्योग किंवा व्यवसायासाठी वापरले जाणारे किंवा वापरण्याचा हेतू असलेले आणि इमारतीचा भाग असलेले एक वेगळे आणि स्वयंपूर्ण युनिट. यात गॅरेजचाही समावेश होतो.

 विकसक (Promoter): जो व्यक्ती फ्लॅट किंवा अपार्टमेंटच्या विक्रीच्या उद्देशाने बांधकाम करतो किंवा करून घेतो. यात जमीनदार (Land Owner) आणि बांधकामदार (Developer) या दोघांचा समावेश असू शकतो.

३. विकसकाची प्रमुख जबाबदारी (Promoter's Obligations) -

विकसकावर 'मोफा' अंतर्गत अनेक महत्त्वपूर्ण जबाबदाऱ्या टाकण्यात आल्या आहेत, ज्याचे उल्लंघन दंडनीय गुन्हा ठरते.

अ. करारातील पारदर्शकता (Transparency in Agreement):

नोंदणीकृत करार (Registered Agreement): फ्लॅटच्या किमतीच्या २०% पेक्षा जास्त रक्कम घेण्यापूर्वी विकसकाने खरेदीदारासोबत विक्रीचा करार (Agreement for Sale) नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे.

संपूर्ण माहिती उघड करणे: करारात फ्लॅटचा 'कार्पेट एरिया', बांधकाम पूर्ण करण्याची तारीख, सामान्य क्षेत्रे आणि सुविधा (Common Areas and Facilities) तसेच एकूण किंमत (All-inclusive Price) स्पष्टपणे नमूद करणे आवश्यक आहे.

खर्चाचा तपशील: विकसकाने जमीन भाडे, महानगरपालिका कर, पाणी आणि वीज शुल्क यांसारख्या सर्व खर्चाचा (Outgoings) पूर्ण आणि सत्य तपशील देणे बंधनकारक आहे.

ब. बांधकाम आणि बदलांवरील निर्बंध (Restrictions on Construction and Alterations):

सहमत बदलांवर निर्बंध: विकसकाला फ्लॅट खरेदी केलेल्या व्यक्तींच्या संमतीशिवाय इमारतीच्या मंजूर योजना (Approved Plans) किंवा सुविधांमध्ये कोणतेही बदल करण्याची परवानगी नाही.

अतिरिक्त बांधकाम: इमारतीचे मंजूर बांधकाम पूर्ण झाल्यावर, खरेदीदारांच्या संमतीशिवाय इमारतीत कोणताही अनधिकृत मजला किंवा अतिरिक्त बांधकाम (Addition/Alteration) करण्यास विकसकाला मनाई आहे.

क. ताबा आणि आवश्यक प्रमाणपत्रे (Possession and Necessary Certificates):

वेळेवर ताबा: करारात नमूद केलेल्या तारखेस फ्लॅटचा ताबा देणे विकसकावर बंधनकारक आहे.

भोगवटा प्रमाणपत्र (Occupation Certificate - OC): ताबा देण्यापूर्वी, विकसकाने स्थानिक प्राधिकरणाकडून 'भोगवटा प्रमाणपत्र' घेणे आवश्यक आहे. 'ओ.सी.' शिवाय ताबा देणे बेकायदेशीर आहे.

४. अपार्टमेंट मालकांचे संघटन (Formation of Association) 

'मोफा' अंतर्गत फ्लॅट खरेदीदारांच्या संस्थेची स्थापना हा एक महत्त्वाचा टप्पा आहे, ज्यामुळे अपार्टमेंटचे व्यवस्थापन आणि देखभाल करणे शक्य होते.

संस्था स्थापन करणे: विकसकाने इमारतीतील फ्लॅटची ठराविक संख्या विकल्यानंतर (किंवा कायद्याने ठरवून दिलेल्या कालावधीत) अपार्टमेंट मालकांची संस्था (उदा. सहकारी गृहनिर्माण संस्था) स्थापन करण्यासाठी अर्ज करणे आणि तिची नोंदणी करणे बंधनकारक आहे.

मालकी हक्काचे हस्तांतरण (Conveyance): संस्थेची नोंदणी झाल्यानंतर, विकसकाने ४ महिन्यांच्या आत इमारतीची जमीन आणि इमारत (अर्थात इमारतीच्या सामान्य क्षेत्रासह संपूर्ण मालमत्ता) संस्थेच्या नावावर हस्तांतरित करणे (Execute Conveyance Deed) आवश्यक आहे. हा फ्लॅट मालकांचा अंतिम आणि सर्वात महत्त्वाचा अधिकार आहे.

५. कायदेशीर उपाय आणि दंडात्मक तरतुदी (Legal Remedies and Penalties)

या कायद्यातील तरतुदींचे उल्लंघन झाल्यास, खरेदीदारांना कायदेशीर संरक्षण मिळते आणि विकसकाला कठोर शिक्षेची तरतूद आहे.

कलम १३ नुसार शिक्षा: विकसकाने कायद्यातील कोणत्याही तरतुदीचे उल्लंघन केल्यास, त्याला दंडासह तीन वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची शिक्षा होऊ शकते.

फसवणूक: जर विकसकाने खोटे विधान केले किंवा कोणतीही माहिती दडवून ठेवली, तर त्याला पाच वर्षांपर्यंतच्या कारावासाची शिक्षा होऊ शकते.

खटला दाखल करणे: फ्लॅट मालक किंवा त्यांची संस्था कायद्याच्या उल्लंघनाविरुद्ध ग्राहक मंच (Consumer Forum), सहकार न्यायालय (Cooperative Court) किंवा दिवाणी न्यायालयात (Civil Court) दाद मागू शकतात.

६. 'मोफा' (MOFA) आणि 'रेरा' (RERA) मधील संबंध २०१६ मध्ये लागू झालेल्या 'रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१६' (RERA) मुळे 'मोफा' (MOFA) मधील अनेक तरतुदींवर परिणाम झाला.

RERA ची व्याप्ती: RERA हा देशभरात लागू आहे आणि 'मोफा' पेक्षा अधिक कठोर आणि ग्राहक-केंद्रित आहे. RERA मुख्यतः प्रकल्पाच्या नोंदणी, पारदर्शकता आणि वेळेवर ताबा यावर लक्ष केंद्रित करतो.

सध्याची स्थिती: महाराष्ट्रात RERA लागू झाला असला तरी, 'मोफा' पूर्णपणे रद्द झालेला नाही. RERA लागू होण्यापूर्वी सुरू झालेल्या प्रकल्पांना आणि विशेषतः संस्थेचे हस्तांतरण (Conveyance) यांसारख्या 'मोफा' मधील महत्त्वाच्या तरतुदी अजूनही लागू आहेत, जोपर्यंत त्या RERA शी विसंगत नाहीत. फ्लॅट मालकांना दोन्ही कायद्यांनुसार त्यांचे अधिकार मिळतात.

'महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९६३' हा महाराष्ट्रातील प्रत्येक फ्लॅट मालकाच्या कायदेशीर हक्काचा आधारस्तंभ आहे. या कायद्यामुळे विकसकांवर नियंत्रण आले आणि फ्लॅट खरेदीदारांना त्यांच्या मालमत्तेवर सुरक्षित मालकी आणि सामान्य सुविधांवर कायदेशीर हक्क मिळाला. फ्लॅट खरेदी करताना किंवा सोसायटी व्यवस्थापनात भाग घेताना प्रत्येक अपार्टमेंट मालकाने या कायद्याची माहिती ठेवणे आवश्यक आहे.

ॲड. अभिषेक खोत, सांगली 

मो. 9960661657