डीड ऑफ डिक्लरेशनच्या नोंदणीमुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नोंदणीस होत असलेला अडथळा थांबविनेबाबत...

महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० चे कलम ९ अनुसार व महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांचे विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) अधिनियम १९६३ च्या कलम १० (१) तरतुदीनुसार को-ऑपरेटीव्ह हौसिंग सोसायटी स्थापन करणेची तरतूद आहे. परंतु खरेदी करार झालेल्या सर्व सभासदांना सहकारी गृहनिर्माण संस्था करण्याचा आग्रह असतानाही एकतर्फी ‘डिड ऑफ डिक्लरेशन’ नोंदविले जाते. सदर ‘डीड ऑफ डिक्लरेशन’ च्या दस्तासच असोसिएशन समजले जाते. वास्तविक पाहायला गेल्यास हे चुकीचे आहे. कारण सदर असोसिएशनची वेगळी नोंद कुठेही केली जात नाही. तथापी, सदर असोशिएशन नेमकी कोणत्या शासकीय कार्यालयात नोंद केली?, कधी केली?, त्याचा नोंदणी क्रमांक काय? तसेच सदर असोसिएशनचे पदाधिकारी कोण? याची कोणतीही माहिती सदनिकाधारकांना दिली जात नाही. तसेच असोसिएशनच्या नियमांप्रमाणे फ्लॅटधारकांना एकत्रित काम करुन इमारतीचे व्यवस्थापन करणे अवघड जाते. तसेच त्या इमारतीचे अभिहस्तांतरण होवू शकत नाही. तथापि, एकतर्फी डिड ऑफ डिक्लरेशन नोंदविले असल्यास असोसिएशन रद्द केलेनंतर मगच गृहनिर्माण सोसायटी नोंदणीचा प्रस्ताव दाखल करणेबाबत तालुका उनिबंधक कार्यालयाकडून सूचना दिल्या जातात. 

अपार्टमेंट मधील १००% सभासदांना सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याचा आग्रह असतो. त्यास विकसक तथा बिल्डर्स संस्था स्थापनेस विरोध करु शकत नाहीत. याबाबत विकसक तथा बिल्डर्स यांना पूर्ण कल्पना असून याच्या समर्थनार्थ पुष्टीकरीता व सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणेसाठी काही विकासक तथा बिल्डर्स “Z नमुना फॉर्म” देखील देतात. तसेच याच्या अनुषंगाने विकसक तथा बिल्डर्स यांच्याकडून सहकाराच्या भावनेतून आवश्यक ती सर्व प्रतिज्ञापत्रे देखील दिली जातात. इमारतीचे योग्य व्यवस्थापन होणेचे दृष्टीने इमारतीतील सर्व सभासदांना गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याची इच्छा असते. त्यामुळे मोफा अॅक्ट, १९६३ मधील कलम १० (२) ची त्यास बाधा येत नाही. त्यामुळे गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणेस काही समस्या राहत नाही.

१.       दि महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अॅक्ट १९७० मधील कलम ११ नुसार डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंदविले जाते. मात्र सदर डीड ऑफ डिक्लरेशन फ्लॅट धारकांना फ्लॅट विक्री करण्यापूर्वी नोंदविले जाते. सदरचे कृत्य विकसक तथा बिल्डरद्वारे एकतर्फी केले जाते. यात कोणत्याही सदनिकाधारकाचा सहभाग नसतो.

२.     महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटस अॅक्ट, १९६३ मधील कलम १० (१) नुसार डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंद केल्यावर कलम १० (२) नुसार त्याची प्रत निबंधक, सहकारी संस्था या सक्षम अधिका-याकडे दिली पाहिजे. दि महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अॅक्ट १९७० मधील कलम १२ (१) अ अनुसार सदर डीड ऑफ डिक्लरेशनची प्रत सक्षम अधिकाऱ्याकडे दिल्याची तारीख ही प्रत्येक सदनिका धारकाच्या खरेदिपत्रात नमूद करणे आवश्यक आहे. मात्र डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंदविणेत आलेनंतरदेखील त्याची प्रत तालुका किंवा जिल्हा उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांच्या कार्यालयामध्ये दिली जात नाही.

३.    मा. उच्च न्यायालय, मुंबई यांचेकडील रिट याचिका क्र. २०३४/२०१६ Paul Parambi, Chief Promoter, Springs CHS Ltd. and another V/s The Bombay Dyeing and Manufacturing Co. Ltd. and another मध्ये दिनांक १६/१२/२०१६ रोजी घोषीत केलेल्या न्यायनिर्णयानुसार डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंद केल्यानंतर त्याची प्रत मा. निबंधक, सहकारी संस्था या सक्षम अधिका-याकडे यांना देणे आवश्यक आहे. परंतु विकसक तथा बिल्डर्स यांचेकडून उक्त नमुद प्रत मा. निबंधक, सहकारी संस्था या सक्षम अधिका-याकडे यांना दिली गेली नसल्यास सहकारी संस्था नोंदविता येईल. त्यास कोणत्याही कायद्याची बाधा येत नाही.

४.       मा. उच्च न्यायालय, मुंबई यांचेकडील रिट याचिका क्र. ७९८/२००५ Sarita Nagari Phase-२ Co-Op. Housing Society Ltd. Pune and another V/s State Of Maharashtra and another मध्ये दिनांक ०१/०३/२०१८ रोजी घोषीत केलेल्या न्यायनिर्णयामध्ये, “The Formation of Cooperative Society by the flat purchasers is intended to ensure that they are able to take care of their own welfare.” असे निरीक्षण नोंदविलेले आहे. त्यामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करणेस कोणतीही अडचण राहणार नाही.

५.     मा. उच्च न्यायालय, मुंबई यांचेकडील रिट याचिका क्र. ८२८३/२०२२ Meru Heights Co-Op. Housing Society Ltd. Mumbai and another V/s State Of Maharashtra and another मध्ये दिनांक ०५/१२/२०२३ रोजी घोषीत केलेल्या न्यायनिर्णयामध्ये असे मत नोंदविलेले आहे की, सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणेसाठी विकसक तथा बिल्डर्स यांनी एकतर्फी नोंदविलेले डीड ऑफ डिक्लरेशन हिंसा करत नाही. त्यामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करणेस कोणतीही अडचण राहणार नाही.

६.      डीड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये नमूद केल्या जाणाऱ्या काही कलमांमध्ये नियोजित सोसायटी वा असोसिएशन तयार करुन कन्व्हेयन्स करुन देण्याचे बंधन असते. कारण डीड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये नमूद केल्या जाणाऱ्या काही कलमानुसार सदर फ्लॅट सोडून इमारत, सर्व कॉमन बाबी, जागा व वाढीव FSI यावर बिल्डर्स यांची सदर कन्व्हेअन्स होईपर्यंत मालकी असेल.

७.      मोफा कलम ११ (१) नुसार दिलेल्या वेळेत कन्व्हेयन्स डीड (त्या नोंदणीकृत संस्थेसाठी जी सोसायटी, कंपनी वा अपार्टमेंट असू शकते) करणे व आपल्या अधिकारातील किंवा ताब्यातील सर्व कागदपत्रांचे वितरण करणे बिल्डर्सना बंधनकारक आहे. मात्र, असोसिएशनच्या नोंदणीनंतर कन्व्हेयन्स शक्य नाही. ते गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीनंतर सहज शक्य होते व सदनिकाधारकांना त्यांच्या खरेदी युनिटची संपूर्ण मालकी मिळते.

८.     जर विकसक तथा बिल्डर्स यांना असोसिएशन नोंद करायची असेल तर त्यांनी कायद्यानुसार पहिल्या पाच (०५) सदनिकांच्या विक्रीनंतर असोसिएशनच्या नोंदणीसाठी पावले उचलणे आवश्यक असते. परंतु त्यावेळी अशी पावले उचलली जात नाहीत. पूर्वीपासूनच सर्व सदनिकाधारकांना सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करावयाची असते. मात्र डीड ऑफ डिक्लरेशन मुळे कोणालाही विश्वासात न घेता असोसिएशन स्थापन केली जाते.

९.     गृहनिर्माण सोसायटीची नोंदणी फ्लॅट मालकांच्या हिताची आहे कारण फ्लॅट, युनिट्सची देखभाल योग्य प्रकारे केली जाऊ शकते आणि अशा सोसायटीमुळे भविष्यात मालमत्तेचा पुनर्विकास होण्यास मदत होते. तसेच यामुळे सहकार चळवळीला चालना मिळून तिचा विकास होण्यास मदत मिळते.

१०.    डिड ऑफ डिक्लरेशनच्या बायलॉजप्रमाणे कोणतेही काम होत नसुन सर्व कामकाज मोफा कलम ५ चे उल्लंघन करुन होत असते. यात असोसिएशनची कोणतीही भूमिका नाही. डीड ऑफ डिक्लरेशन केलेमुळे जमिनीच्या उताऱ्यावर खरेदिपत्रे होऊनदेखील सदनिकाधारकांची नावे चढवली जात नाहीत. कारण डीड ऑफ डिक्लरेशन द्वारे सदनिका मालकाची नावे नोंद करणेचा फेरफार मुळात टाकता येत नाही, तसा पर्याय नोंद घालतेवेळी तलाठी कार्यालयात त्यांच्या संगणकावर येत नाही. (अशी नोंद कोल्हापूर मध्ये केली जाते, कारण तिथल्या जिल्हाधिका-यांनी त्यांच्या स्वॉफ्टवेअर मध्ये तसे बदल करून घेत एक अतिशय सुंदर पाऊल टाकले आहे.) मात्र गृहनिर्माण संस्था नोंद करून पुढे कन्व्हेयन्स डीड केल्यास सदर नोंद उताऱ्यावर होत असते. सदर नोंद झालेमुळे सदनिकाधारक त्यांच्या सदनिकांचे तसेच भविष्यात मिळणाऱ्या वाढीव एफ. एस. आय. चे मालक होतात.

११.    i)       अपार्टमेंट कायद्यांतर्गत कलम १३ नुसार डीड ऑफ डिक्लरेशन ची नोंदणी केल्यानंतर त्याचा संपूर्ण कायदेशीर परिणाम होण्यासाठी, तो कलम ११ च्या अनुरुप असणे आवश्यक आहे. कलम ११(२) नुसार सुध्दा त्याची प्रत सक्षम अधिकारी यांचेकडे दिली पहिजे. त्यानुसार ती दिली जात नाही. तसेच अपार्टमेंट कायदा कलम १२(१)(a) नुसार त्या तारखेची नोंद डीड ऑफ अपार्टमेंट मध्ये करायला पाहिजे. ती केली जात नाही. त्यामुळे सदर डीड ऑफ डिक्लरेशन चे अस्तित्व समाप्त होणेच अपेक्षित आहे. मात्र सक्षम अधिकाऱ्याकडून ते मान्य केले जात नाही.

 ii)      डीड ऑफ डिक्लरेशन कायद्यात प्रभावी होण्यासाठी मोफा कलम १०(१) आणि १०(२) अंतर्गत दुहेरी पालन अनिवार्य आहे. त्या अनिवार्य अटी आहेत. विकसक त्या पालन करण्यात अयशस्वी ठरल्यास अपार्टमेंट कायद्याच्या तरतुदींनुसार मालमत्ता सादर करणे प्रभावी अथवा वैध होणार नाही. विकासकानं डीड ऑफ डिक्लरेशनची एकतर्फी केलेली अंमलबजावणी वैध होणार नाही. मा.उच्च न्यायालय, मुंबई निर्णय सरिता नागरी फेज-२ सहकारी गृहनिर्माण संस्था लि. आणि अनु.वि. महाराष्ट्र राज्य आणि Ors.(सुप्रा) (१ मार्च २०१८ रिट पिट. क्रमांक ७९/२००५)

 iii)    या व्यतिरीक्त करारपत्र, खरेदीपत्र व डीड ऑफ डिक्लरेशन अपार्टमेंट कायद्याच्या कलम ६ (Common areas and facilities) आणि ११ (Contents of Declaration) ला हिंसा करते.

(a)     कारण ती फ्लॅट खरेदीदारांना उपलब्ध असलेल्या सामान्य क्षेत्रांची आणि सुविधांची व्याप्ती पूर्णपणे उघड करत नाही. कारण ती राखुन (Reservation) ठेवलेली आहे. जो सदनिका खरेदीदारांचा सहकारी सोसायटीच्या स्थापनेद्वारे सामान्य क्षेत्रे आणि सुविधांचा असा वापर निश्चीत करण्याचा अधिकार काढून घेते.

 (b)   तसेच FSI बाबतचे सर्व अधिकार काढून घेते व मोफा कायदा कलम क्र. ७ (alterations or additions in the structure) ला हिंसा करते.

iv)     त्यामुळे अपार्टमेंट कायद्याच्या तरतुदी सदनिका धारकांना कधीही लागूच होत नाहीत, एका वेळी एकाच म्हणजे फक्त सहकारी संस्था कायद्याच्या तरतुदी लागू होतात.

१२.    विकसक तथा बिल्डर्स हे दि. महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्ट, १९६३  चे कलम ३, ४, ६, १०, ११, १६ चे तसेच दि. महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप अ‍ॅक्ट, १९७० चे कलम ११, १२ चे पालन करण्यात अपयशी ठरत आहेत.

१३.    मा. सहकार आयुक्त व निबंधक, सहकारी संस्था, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांचेकडील परिपत्रक गृह/डी-३/ सहकारी संस्था/ नोंदणी/ १४ स आ दिनांक ०३/०३/२०१७ चे परिपत्रकातील नोंदणी निकषानुसार प्रस्तावाची छाननी करुन आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करुन घेवून महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० व त्याखालील नियम १९६१ नुसार नोंदणी बाबत पुढील कार्यवाही करावी असे आदेश असतानाही सक्षम अधिकाऱ्याकडून डीड ऑफ डिक्लरेशनच्या नोंदणीचे कारण पुढे करून सोसायटी नोंदणीस अडथळा केला जात असतो.

१४.    सबब माझी या लेखाच्या माध्यमातून शासनाकडे विनंती असे की, बिल्डर्स तथा विकसक यांनी एकतर्फी डीड ऑफ डिक्लरेशन/असोसिएशन ची पूर्वीच नोंद केली असल्यास मा. उपनिबंधक, सहकारी संस्था यांचेकडे सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकरीता प्रस्ताव आल्यास डीड ऑफ डिक्लरेशन/असोसिएशन नोंदीनंतरच्या सर्व प्रक्रिया पूर्ण केल्याबाबतची खातरजमा करून संस्था नोंदणीस परवानगी देण्यात यावी.

१५.       वरील सर्व बाबींचा उहापोह करून राज्यातील सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी कार्यालयांस व जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयांस शासनातर्फे असे निर्देश देण्यात यावेत की बिल्डर्स यांनी जबाबदारी टाळून सोसायटी करुन देणेस नकार दिल्यास सदनिकांधारक एकतर्फी सोसायटी करून घेण्यास हक्कदार आहे असे स्पष्ट निर्देश राज्यातील सर्व सक्षम अधिकारी तथा  तालुका उपनिबंधक कार्यालय व जिल्हा उपनिबंधक कार्यालय यांना देण्यात यावेत. अन्यथा राज्यातील एकही सदनिकाधारक त्यांच्या हक्काच्या व कष्टाच्या घराचा कधीही पूर्ण मालक होवू शकणार नाही.